路線価 (2023) 東京都北区田端4-106-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 北区東京都北区田端４丁目１０６番４
価格時点	2023 年
駅名	駒込駅 から 430m
路線価
1坪当たり	1坪 185万1,360 円
1平米当たり	1平米 56万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	7,200万 円 (98 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 242万9,910 円 1平米 73万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	7,160万 円 (98 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 241万6,686 円／坪 1平米 73万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は都区部の近隣商業地域。主な需要者としては飲食店又は不動産開発事業者等が考えられる。近隣商業地域は周辺のスーパーマーケットやインターネットの仮想店舗等に押されて供給は少なく、需要も減少傾向にある。一方、共同住宅用地、建売住宅用地としての需要は強い地域である。需要超過。商業地の需要の中心となる価格帯はいろいろで一概に決めがたい。 (2) 同一需給圏は、主に北区及び隣接区内の各鉄道沿線の各駅から徒歩圏に位置する近隣商業地域である。需要者は自己使用目的の事業者の他、個人を含む投資家、不動産業者等も見られる。駅に近い商業地の供給は少ない為、稀少性から需要は底堅く、地価は強含みで推移している。周辺の商業地では規模や利用目的によって価格にもばらつきがある為、取引の中心価格帯は判然としないが、土地は概ね坪当り２２０～２７０万円前後の取引が多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は限られた取引事例から適切な補修正の上に求めたものであり、区内外から多くの近隣商業地域の事例を求め選択しており規範性が高い。収益価格は商業地の価格を求めるにあたっては指標となる価格で、近隣地域及びその周辺の適切な賃貸事例を収集できた。以上より、本件では比準価格と収益価格を相互に関連づけて、代表標準地と規準して求めた価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 近隣地域は業種・用途等が多岐にわたる地域であり、最有効建物の想定に困難な面がある。一方、取引事例比較法では、地理的に離れた事例も採用しているが、いずれも近隣地域と同様の商業地域的色彩を帯びた地域の取引事例で、要因比較も妥当な範囲で行ない得ており、比準価格の規範性は高い。よって、要因比較が妥当な比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	駒込駅南東方
距離	430 m
土地の状態
土地面積	29.6 坪 (98 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗兼住宅、共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	372 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北区東京都北区田端４丁目１０６番４
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	40 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	12 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６．２ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１
その他地域地区等２
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	372 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)現状通り小売・飲食店街として推移するものと予測するが、商業地としての魅力を出すことか難しい地域である。商住混在地域となる可能性もある。 (2)近隣地域は、店舗兼住宅、共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域として熟成しており、当面は現状のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 270万1,002 円 1平米 81万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 252万9,090 円 1平米 76万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 270万1,002円 1平米 81万7,000円
前年から次年への変動率 4.4 ％
2022年	1坪 232万7,424円 1平米 70万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 252万9,090円 1平米 76万5,000円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2019年	1坪 232万7,424円 1平米 70万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は微増、入国制限緩和等により世帯数はやや増加傾向。不動産取引件数は横這い傾向で、区内在住日本人は微増。工場等が再開発で住宅地へ移行。 (2)区内の人口は微増傾向。不動産市場は一時的に停滞したが、徐々に回復傾向で推移しており、区内の商業地の需要は依然底堅い。
地域要因
(1)特になし (2)店舗兼住宅、共同住宅等が多い近隣商業地域であり、上記一般的要因を反映し、地価は強含み傾向にある。その他、特に地域要因に変化はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１３－５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区田端４丁目１０６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	78万4,570 円／平米 259万3,788 円／坪
推定価格 平米 坪	77万4,763 円／平米 256万1,366 円／坪
標準価格 平米 坪	77万3,217 円／平米 255万6,255 円／坪
査定価格 平米 坪	77万3,000 円／平米 255万5,538 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	６－５公Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区田端４丁目１０６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	77万1,463 円／平米 255万457 円／坪
推定価格 平米 坪	77万3,667 円／平米 255万7,743 円／坪
標準価格 平米 坪	83万1,006 円／平米 274万7,306 円／坪
査定価格 平米 坪	83万1,000 円／平米 274万7,286 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	1.8 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４－５公Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区田端４丁目１０６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	94万9,347 円／平米 313万8,541 円／坪
推定価格 平米 坪	99万4,916 円／平米 328万9,192 円／坪
標準価格 平米 坪	102万3,576 円／平米 338万3,942 円／坪
査定価格 平米 坪	102万 円／平米 337万2,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４－５公Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区田端４丁目１０６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	73万6,854 円／平米 243万6,039 円／坪
推定価格 平米 坪	78万1,802 円／平米 258万4,637 円／坪
標準価格 平米 坪	87万3,522 円／平米 288万7,864 円／坪
査定価格 平米 坪	87万4,000 円／平米 288万9,444 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１１－５公Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都北区田端４丁目１０６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	77万646 円／平米 254万7,756 円／坪
推定価格 平米 坪	81万6,885 円／平米 270万622 円／坪
標準価格 平米 坪	85万922 円／平米 281万3,148 円／坪
査定価格 平米 坪	85万1,000 円／平米 281万3,406 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地６０㎡
特別な事情