路線価 (2023) 東京都北区赤羽2-10-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 北区東京都北区赤羽２丁目１０番４
価格時点	2023 年
駅名	赤羽駅 から 390m
路線価
1坪当たり	1坪 363万6,600 円
1平米当たり	1平米 110万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2億3,800万 円 (162 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 485万9,820 円 1平米 147万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	2億3,800万 円 (162 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 485万9,820 円／坪 1平米 147万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、概ね城北・城東エリアの鉄道駅周辺の繁華な商業地域で、需要者は同一需給圏内に地縁的選好性を有する貸ビル業者、チェーン展開の飲食店等が中心である。マスコミで取り上げられる機会が多く広範囲からの集客力を有する赤羽駅勢圏内に所在するアーケード商店街であり、新規供給はきわめて限られ需要は概ね堅調である。中心需要は土地で１５０～２００㎡前後、総額２～３億円前後、複合不動産で４億円前後である。 (2) 同一需給圏はＪＲ赤羽駅を中心にＪＲ京浜東北線・山手線・埼京線等の各駅から徒歩圏内の商業地域。主たる需要者は店舗兼共同住宅等の建設を目的とする不動産開発業者、賃貸収益を目的とした個人・法人投資家等である。繁華性の高いアーケード付商店街で、供給は殆どなく、不動産需要は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は立地、画地規模等により異なるが、土地２．５億円前後、建物付きで４億円前後と推察される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ地域であり、収益性を重視した価格形成が行われる地域である。一方で、投資目的のみならず事業者による自己使用目的の取引も見られる地域であることから、周辺類似地域における最近の取引事例から求めた比準価格にも相応の説得力がある。したがって、比準価格と収益価格を相互に関連付け、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は繁華性の高いアーケード付商業地域で、需要者は不動産開発業者、収益目的の個人・法人投資家等が想定され、取引に当たっては市場性に加えて収益性も考慮して意思決定が行われているものと思料するが、収益価格は想定部分を多く含み、比準価格に比べ信頼性がやや劣る。したがって、市場の実勢を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	赤羽駅北東方
距離	390 m
土地の状態
土地面積	49 坪 (162 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	各種小売店舗が建ち並ぶアーケード付商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北区東京都北区赤羽２丁目１０番４
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	35 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗・事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	20 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１３ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１
その他地域地区等２
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗付事務所、店舗付共同住宅等が連担する駅前から続くアーケード街である。地域要因に特段の変化はなく、当面の間現状を維持するものと思料する。 (2)赤羽駅から徒歩圏内に位置する利便性に優れるアーケード付商業地域で、地域要因に特段の変化はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗・事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 499万2,060 円 1平米 151万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 499万2,060 円 1平米 151万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 499万2,060円 1平米 151万円
前年から次年への変動率 5 ％
2022年	1坪 462万8,400円 1平米 140万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 499万2,060円 1平米 151万円
前年から次年への変動率 5 ％
2019年	1坪 462万8,400円 1平米 140万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区内の人口は微増、世帯数はやや増加傾向で、不動産取引件数は横這い傾向にある。賃料は横ばい傾向で取引価格は上昇傾向を示している。 (2)区内の人口は微増、世帯数はやや増加。不動産の取引件数はほぼ横ばいであるものの、取引価格は上昇傾向で推移。
地域要因
(1)特段の地域要因の変動はない。 (2)各種小売店舗が建ち並ぶアーケード付商業地域で、地域要因に特段の変化は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因につき特別の変動は見られない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０１（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	墨田区
地域	東京都北区赤羽２丁目１０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	148万9,238 円／平米 492万3,421 円／坪
推定価格 平米 坪	146万1,470 円／平米 483万1,620 円／坪
標準価格 平米 坪	142万8,612 円／平米 472万2,991 円／坪
査定価格 平米 坪	146万 円／平米 482万6,760 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	西
側道幅員2	2.9 m
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１１－５公Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都北区赤羽２丁目１０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	124万8,341 円／平米 412万7,015 円／坪
推定価格 平米 坪	130万3,556 円／平米 430万9,556 円／坪
標準価格 平米 坪	151万9,296 円／平米 502万2,793 円／坪
査定価格 平米 坪	155万 円／平米 512万4,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	25 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１－５公Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都北区赤羽２丁目１０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	101万5,228 円／平米 335万6,344 円／坪
推定価格 平米 坪	108万9,340 円／平米 360万1,358 円／坪
標準価格 平米 坪	146万6,137 円／平米 484万7,049 円／坪
査定価格 平米 坪	150万 円／平米 495万9,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地６０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１６－５公Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都北区赤羽２丁目１０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	80万8,800 円／平米 267万3,893 円／坪
推定価格 平米 坪	87万2,013 円／平米 288万2,875 円／坪
標準価格 平米 坪	146万3,109 円／平米 483万7,038 円／坪
査定価格 平米 坪	149万 円／平米 492万5,940 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１－５公 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都北区赤羽２丁目１０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	88万4,382 円／平米 292万3,767 円／坪
推定価格 平米 坪	93万370 円／平米 307万5,803 円／坪
標準価格 平米 坪	153万214 円／平米 505万8,887 円／坪
査定価格 平米 坪	156万 円／平米 515万7,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情