路線価 (2023) 東京都北区志茂2-2-20外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 北区東京都北区志茂２丁目２番２０外
価格時点	2023 年
駅名	志茂駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 185万1,360 円
1平米当たり	1平米 56万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億5,300万 円 (204 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 247万6,194 円 1平米 74万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	1億5,300万 円 (204 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 247万2,888 円／坪 1平米 74万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、北区及びその周辺区等における商業地域であり、特に代替性が高いのは、最寄り駅に近く、高い容積率が指定されている幹線道路沿いの地域である。近隣地域は最寄り駅への接近性に優れ、安定した賃料収入を享受できる地域であることから、収益目的の法人等が需要者の中心である。近隣地域は最寄り駅に近く、需要が旺盛であることから、取引市場における需給は安定している。市場での価格帯は土地で７５万円／㎡前後が中心と把握される。 (2) 同一需給圏を北区及び周辺区内の幹線道路及び準幹線道路沿いに存する商業地域及び近隣商業地域と判定した。典型的な需要者としては賃料収入の獲得を目的とした法人投資家や不動産業者、マンションの開発・分譲を目的としたディベロッパー等が考えられる。こうした商業地は画地規模や立地条件等の個別性によって価格が大きく左右されるため、取引価格水準には幅があり、市場の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、共同住宅、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、主たる需要者は収益性を指標として市場参入することが想定される。また、取引事例比較法において採用した取引事例は、実際の不動産取引市場において売買が成立したものであり、比準価格の信頼度は高いと判断する。よって、本件では比準価格及び収益価格を相互に関連づけ、且つ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 商業地の取引市場においては、同一需給圏内の代替競争不動産の価格水準を把握の上、収益性も考慮して取引の意思決定がなされる。また、比準価格は代替競争不動産における現実の取引価格に基づいており実証性に優れる。よって、比準価格を中心に、収益性を反映した収益価格を関連づけて、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	志茂駅北西方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	61.7 坪 (204 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	共同住宅、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北区東京都北区志茂２丁目２番２０外
標準地の範囲
東	15 m
西	25 m
南	15 m
北	45 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	16 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２７ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)共同住宅、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に特段の変化は認められず、当面は現状の商業地域として推移するものと予測される。 (2)高層の店舗兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域である。周辺地域において特段の開発動向はなく、当面は現状のまま推移すると思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 252万9,090 円 1平米 76万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 254万5,620 円 1平米 77万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 252万9,090円 1平米 76万5,000円
前年から次年への変動率 6.8 ％
2022年	1坪 231万7,506円 1平米 70万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 254万5,620円 1平米 77万円
前年から次年への変動率 6.7 ％
2019年	1坪 231万7,506円 1平米 70万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区内の人口は微増傾向で推移している。景気は緩やかに持ち直しており、地価水準は上昇傾向で推移している。 (2)区内の商業地の取引件数はほぼ横ばい、オフィス、店舗の賃料は横ばい、マンション賃料はやや上昇傾向で推移している。
地域要因
(1)共同住宅、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、近隣地域及びその周辺地域における地域要因に特段の変動は見られない。 (2)高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、特段の開発動向もなく地域特性に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５－５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区志茂２丁目２番２０外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	78万7,567 円／平米 260万3,697 円／坪
推定価格 平米 坪	80万2,860 円／平米 265万4,255 円／坪
標準価格 平米 坪	76万8,287 円／平米 253万9,957 円／坪
査定価格 平米 坪	75万2,000 円／平米 248万6,112 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１１－５公Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都北区志茂２丁目２番２０外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	76万3,774 円／平米 252万5,037 円／坪
推定価格 平米 坪	83万5,569 円／平米 276万2,391 円／坪
標準価格 平米 坪	78万3,101 円／平米 258万8,932 円／坪
査定価格 平米 坪	76万7,000 円／平米 253万5,702 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１１－５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都北区志茂２丁目２番２０外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	82万8,937 円／平米 274万466 円／坪
推定価格 平米 坪	90万4,375 円／平米 298万9,864 円／坪
標準価格 平米 坪	78万980 円／平米 258万1,920 円／坪
査定価格 平米 坪	76万5,000 円／平米 252万9,090 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２－５公Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都北区志茂２丁目２番２０外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	80万6,610 円／平米 266万6,653 円／坪
推定価格 平米 坪	83万9,889 円／平米 277万6,673 円／坪
標準価格 平米 坪	79万6,103 円／平米 263万1,917 円／坪
査定価格 平米 坪	77万9,000 円／平米 257万5,374 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１４－５公 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区志茂２丁目２番２０外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	63万7,944 円／平米 210万9,043 円／坪
推定価格 平米 坪	64万1,041 円／平米 211万9,282 円／坪
標準価格 平米 坪	67万4,070 円／平米 222万8,475 円／坪
査定価格 平米 坪	66万 円／平米 218万1,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情