路線価 (2023) 東京都北区十条仲原2-8-38 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 北区東京都北区十条仲原２丁目８番３８
価格時点	2023 年
駅名	十条駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 171万9,120 円
1平米当たり	1平米 52万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	4,960万 円 (73 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 224万8,080 円 1平米 68万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	4,960万 円 (73 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 224万4,774 円／坪 1平米 67万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏を北区及びその隣接区内の近隣商業地域及び住商混在地域と判定した。主な需要者としては同一需給圏内に地縁性を有する個人事業者や不動産開発業者等で、実需のみでなく投資用の需要も考えられる。また住宅系用途への転換を前提としての不動産取引もみられる。市場の中心となる価格帯は立地条件や規模により大きく異なるが１００㎡程度の土地で総額６，０００万円～１０，０００万円程度と思料する。 (2) 同一需給圏は、北区及び周辺区内のＪＲ埼京線・京浜東北線、都営三田線、東京メトロ南北線沿線各駅から徒歩圏内の近隣商業地域である。典型的な需要者層は、当該地域内において店舗営業及び居住を目的とする事業者の他、不動産の資産運用を目的とする投資家等になる。需給動向については、需要は堅調なものの供給は少なく推移している。市場での中心となる価格帯は、取引総額の幅が大きい地域ではあるが、土地取引で５千～１０千万円前後と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 想定される需要者は、主に１階を店舗とする賃貸物件の建築を前提に収益性や投資採算性に着目して取引の意思決定をするものと思料される。一方、比準価格は実際の取引市場において成立した取引事例に基づいており実証性が高い。よって、市場性を反映した比準価格と収益性を反映した収益価格を相互に関連付け、代表標準地の規準価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 事業目的の自用取引の他、収益物件の取引が散見される等、取引実態には多様性が見られる。標準地は近隣商業地域に存するものの、店舗利用等の収益性が見込めるのは低層階が中心であり、標準画地規模もやや小さく、収益性は低い。よって、現実の取引市場に基礎を置いた規範性の高い比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	十条駅北方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	22.1 坪 (73 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、中層店舗共同住宅が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北区東京都北区十条仲原２丁目８番３８
標準地の範囲
東	25 m
西	10 m
南	50 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	10 m
面積	70 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６．９ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層店舗、中層店舗兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域である。地元密着型の商業地域であるため、十条駅の再開発に伴う人流の変化については注視すべきであるが、当面は現状の近隣商業地域として推移するものと予測する。 (2)当該地域は、中低層の店舗兼共同住宅が建ち並ぶ近隣商業地域であり、特段の価格変動要因も認められないため、当分の間は現状を維持しつつ推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 233万7,342 円 1平米 70万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 233万7,342 円 1平米 70万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 233万7,342円 1平米 70万7,000円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2022年	1坪 214万8,900円 1平米 65万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 233万7,342円 1平米 70万7,000円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2019年	1坪 214万8,900円 1平米 65万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区内の人口は微増、世帯数はやや増加である。コロナ禍の影響はほぼなくなり、商業活動も戻りつつある。不動産需要は堅調に推移している。 (2)区内の人口は微増、世帯数はやや増加となっている。取引件数は横ばい、地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)小売店舗と中層店舗兼共同住宅が建ち並ぶ地域で、大きな変動要因はない。 (2)ＪＲ埼京線十条駅から徒歩圏内の近隣商業地域である。地域要因に特別な変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５－５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区十条仲原２丁目８番３８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	45万928 円／平米 149万768 円／坪
推定価格 平米 坪	48万4,748 円／平米 160万2,577 円／坪
標準価格 平米 坪	62万4,675 円／平米 206万5,176 円／坪
査定価格 平米 坪	62万5,000 円／平米 206万6,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５－５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区十条仲原２丁目８番３８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	70万6,291 円／平米 233万4,998 円／坪
推定価格 平米 坪	87万6,690 円／平米 289万8,337 円／坪
標準価格 平米 坪	69万8,558 円／平米 230万9,433 円／坪
査定価格 平米 坪	69万9,000 円／平米 231万894 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１９－５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区十条仲原２丁目８番３８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	67万5,300 円／平米 223万2,542 円／坪
推定価格 平米 坪	71万4,467 円／平米 236万2,028 円／坪
標準価格 平米 坪	73万2,787 円／平米 242万2,594 円／坪
査定価格 平米 坪	73万3,000 円／平米 242万3,298 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都計道予定地
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	６－５公Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区十条仲原２丁目８番３８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	77万1,463 円／平米 255万457 円／坪
推定価格 平米 坪	77万3,667 円／平米 255万7,743 円／坪
標準価格 平米 坪	80万5,903 円／平米 266万4,315 円／坪
査定価格 平米 坪	80万6,000 円／平米 266万4,636 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２１－５公Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区十条仲原２丁目８番３８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	63万7,959 円／平米 210万9,092 円／坪
推定価格 平米 坪	67万7,734 円／平米 224万589 円／坪
標準価格 平米 坪	68万6,661 円／平米 227万101 円／坪
査定価格 平米 坪	68万7,000 円／平米 227万1,222 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	402 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情