路線価 (2023) 東京都荒川区西尾久8-294-90 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 荒川区東京都荒川区西尾久８丁目２９４番９０
価格時点	2023 年
駅名	荒川遊園地前駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 119万160 円
1平米当たり	1平米 36万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	5,010万 円 (110 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 150万4,230 円 1平米 45万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	4,990万 円 (110 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 150万924 円／坪 1平米 45万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として区内西部の地域と判定した。生活道路に面した小規模な土地の最終需要者は個人が主体である。標準地周辺は低層の戸建住宅、共同住宅、事業所が混在しつつ密集する地域である。取引は見られるが多くはない。尾久駅にも歩けるが、都電荒川線が主要交通手段であるため、区内では競争力の劣る地域である。しかし荒川区自体の利便性の高さから、需要は根強いと思われる。新築建売住宅では総額４０００～６０００万円程度が中心水準である。 (2) 同一需給圏は、荒川区北西部及び都電荒川線沿線の住宅地域で、荒川区を主として隣接区の一部を含む圏域。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁的選好性を有する個人のほか、建売目的の不動産業者の需要も見られる。戸建住宅、共同住宅、公営住宅等の住居系利用が多く、近年は敷地の細分化も進んで、需給は概ね安定的に推移している。需要の中心は、小規模な新築戸建住宅で４５００万～６０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 低層住宅地だが、共同住宅もみられる。賃貸市場としての熟成度は高くはなく、ファミリータイプの物件が多い地域のため、収益価格は低位に算出された。現在の市況では戸建住宅等自用での需要が中心なので、取引事例に基づく比準価格を標準として、賃貸による収益価格を参考とし、単価と総額との関連、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 戸建住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域であるが、近隣地域及び類似地域等においては収益性よりも居住の快適性を重視した自己使用目的の住宅の取引が大半であり、類似物件の取引価格等を重視して価格形成がなされる傾向が強くなっている。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格をも比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
交通
交通施設	荒川遊園地前駅北西方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	33.3 坪 (110 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地６０㎡
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	荒川区東京都荒川区西尾久８丁目２９４番９０
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	20 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	8.5 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	基準方位　北　４．５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	最低敷地６０㎡
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に特段の変化はなく、また予想されないので、おおむね現状のまま推移すると思われる。 (2)低層の住宅地域として熟成しており、当面は概ね現状と同様に推移するものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 153万3,984 円 1平米 46万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 153万678 円 1平米 46万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 153万3,984円 1平米 46万4,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 146万1,252円 1平米 44万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 153万678円 1平米 46万3,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2019年	1坪 146万1,252円 1平米 44万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加。土地取引件数は住宅地はほぼ横ばい。取引価格は上昇。賃料はマンションは横這い。 (2)区内の人口は横這いで高齢化率は高い。住宅需要は底堅く取引件数は前年比で横這いも、取引価格は前年比で上昇。賃料は前年比で横這い程度。
地域要因
(1)周辺の状況に変化はない。荒川遊園が営業を再開した。 (2)街路条件の良好な住宅地域で、地域要因に特段の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	７－５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区西尾久８丁目２９４番９０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	53万4,172 円／平米 176万5,973 円／坪
推定価格 平米 坪	53万6,267 円／平米 177万2,899 円／坪
標準価格 平米 坪	51万5,146 円／平米 170万3,073 円／坪
査定価格 平米 坪	52万5,000 円／平米 173万5,650 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	212 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１２－５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区西尾久８丁目２９４番９０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	41万8,759 円／平米 138万4,417 円／坪
推定価格 平米 坪	41万9,991 円／平米 138万8,490 円／坪
標準価格 平米 坪	45万5,522 円／平米 150万5,956 円／坪
査定価格 平米 坪	46万5,000 円／平米 153万7,290 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地６０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１２－５公Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区西尾久８丁目２９４番９０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	39万1,326 円／平米 129万3,724 円／坪
推定価格 平米 坪	44万6,112 円／平米 147万4,846 円／坪
標準価格 平米 坪	45万618 円／平米 148万9,743 円／坪
査定価格 平米 坪	46万 円／平米 152万760 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地６０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１２－５公Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区西尾久８丁目２９４番９０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	38万1,932 円／平米 126万2,667 円／坪
推定価格 平米 坪	43万194 円／平米 142万2,221 円／坪
標準価格 平米 坪	46万3,072 円／平米 153万916 円／坪
査定価格 平米 坪	47万2,000 円／平米 156万432 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	2.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１５－５公 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区西尾久８丁目２９４番９０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	49万9,063 円／平米 164万9,902 円／坪
推定価格 平米 坪	46万9,082 円／平米 155万785 円／坪
標準価格 平米 坪	45万1,040 円／平米 149万1,138 円／坪
査定価格 平米 坪	46万 円／平米 152万760 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	252 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.2 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地６０㎡
特別な事情