路線価 (2023) 東京都荒川区荒川2-21-35外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 荒川区東京都荒川区荒川２丁目２１番３５外
価格時点	2023 年
駅名	町屋駅 から 530m
路線価
1坪当たり	1坪 138万8,520 円
1平米当たり	1平米 42万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	5,460万 円 (102 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 176万8,710 円 1平米 53万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	5,460万 円 (102 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 176万8,710 円／坪 1平米 53万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は荒川区中央部を中心に、荒川区内都電荒川線各駅と東京メトロ千代田線町屋駅から徒歩圏の混在住宅地域である。需要者は従来から荒川区内に居住するなど地縁的選好性を有する者が中心であるが、地元開発業者による需要もみられる。不動産需要は堅調に推移しており、供給に比して需要はより多くなっている。規模に応じて用途の多様性がみられ、中心となる価格帯は建売住宅で５，５００万円～６，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は荒川区内の住宅地域と判定した。特に交通利便性に優れる地域に代替性が高い。需要者の中心は周辺地区内に居住する、地縁を有する一次取得層であるが、都内隣接区等からの流入もある。利便性良好な住宅地域において新型コロナウイルス感染症による市場減退は認められず、戸建住宅需要は堅調である。市場での中心となる価格帯は、土地については㎡当たり５０万円台、新築建売住宅で５０００万円程度であるが、６０００万円超もみられている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅、共同住宅、作業所、店舗等が混在する住宅地域である。アパート等もみられるが、戸建住宅や作業所など、自用目的の取引が中心である。比準価格が収益価格よりも高く試算されている点は、自用目的の取引が中心であり、市場性が収益性よりも高く評価されているためであると考えられる。よって、本件においては比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 営業所兼住宅、一般住宅等が混在する交通利便性等に優れる住宅地域である。対象標準地に係る需要者の中心は、自用目的の個人と思料され、代替競争関係にある不動産との比較検討により取引意思を決定することから、取引事例比較法が市場の特性に適合した手法といえる。本件では同一需給圏内の類似地域等で成立した取引事例により求めた実証的な比準価格を重視し、理論的な収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	町屋駅南東方
距離	530 m
土地の状態
土地面積	30.9 坪 (102 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	営業所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小工場、営業所兼住宅、一般住宅が混在する地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	8.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	荒川区東京都荒川区荒川２丁目２１番３５外
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中低層事務所付住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	18 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北、　８．１ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	高度地区（高度地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅、共同住宅、作業所などが混在し、店舗などもみられる地域であるが、今後は住宅地としての純化が徐々に進むものと予測される。 (2)営業所兼住宅、共同住宅、店舗等が混在する地域であり、小工場等は減少している。交通利便性等に優れており、住宅地域としての純化が高まるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ中低層事務所付住宅地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 181万1,688 円 1平米 54万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 182万1,606 円 1平米 55万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 181万1,688円 1平米 54万8,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 171万5,814円 1平米 51万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 182万1,606円 1平米 55万1,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 171万5,814円 1平米 51万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区内の人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加している。不動産の取引価格は上昇、住宅地の取引件数はほぼ横ば　い、マンション賃料は横ばいである。 (2)荒川区の人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加している。住宅地の取引件数はほぼ横ばい、取引価格は上昇している。
地域要因
(1)最寄駅から徒歩圏内の、作業所などが混在する既成の住宅地域であり、地域要因に特段の変動はみられない。 (2)交通利便性に優れる地域は、住宅地域としての純化が進むものと思料される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２－５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区荒川２丁目２１番３５外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	50万1,974 円／平米 165万9,526 円／坪
推定価格 平米 坪	51万8,391 円／平米 171万3,801 円／坪
標準価格 平米 坪	56万7,789 円／平米 187万7,110 円／坪
査定価格 平米 坪	57万9,000 円／平米 191万4,174 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１６－５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区荒川２丁目２１番３５外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	50万6,419 円／平米 167万4,221 円／坪
推定価格 平米 坪	50万6,419 円／平米 167万4,221 円／坪
標準価格 平米 坪	54万3,952 円／平米 179万8,305 円／坪
査定価格 平米 坪	55万5,000 円／平米 183万4,830 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２－５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区荒川２丁目２１番３５外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	48万4,756 円／平米 160万2,603 円／坪
推定価格 平米 坪	46万3,739 円／平米 153万3,121 円／坪
標準価格 平米 坪	49万3,339 円／平米 163万979 円／坪
査定価格 平米 坪	50万3,000 円／平米 166万2,918 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	264 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	2 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１６－５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区荒川２丁目２１番３５外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	52万9,183 円／平米 174万9,479 円／坪
推定価格 平米 坪	53万3,333 円／平米 176万3,199 円／坪
標準価格 平米 坪	54万5,330 円／平米 180万2,861 円／坪
査定価格 平米 坪	55万6,000 円／平米 183万8,136 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情