路線価 (2023) 東京都荒川区荒川3-28-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 荒川区東京都荒川区荒川３丁目２８番１０
価格時点	2023 年
駅名	三河島駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 119万160 円
1平米当たり	1平米 36万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	5,510万 円 (116 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 157万350 円 1平米 47万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	5,500万 円 (116 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 156万7,044 円／坪 1平米 47万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、荒川区及びその周辺区等における住宅地域であり、特に代替性が高いのは荒川区南部に位置する住宅地域である。従来は敷地の細分化が進み、５０㎡前後の土地取引が多かったが、最低敷地面積制限（６０㎡）の導入により、標準画地規模の土地であれば自己使用目的のエンドユーザーが需要者の中心となる。総額の観点からは需要が旺盛な地域であり、需給は比較的安定している。土地のみで４５～５０万円／㎡程度の取引が中心と把握される。 (2) 同一需給圏内を荒川区内の住宅地域及び住商混在地域と判定した。敷地の細分化が進んでいるが、令和３年１１月より最低敷地面積６０㎡の制限が追加された。需要の中心は荒川区内の居住者が中心となるが、周辺区からの転入も見られる。需要の中心となる価格帯は画地規模６０㎡程度、新築戸建て総額で４０００万円台後半から６０００万円台半ば程度であり、需給は堅調に推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域であり、標準地と要因比較可能な多数の取引事例及び賃貸事例を収集しえた。周辺類似地域等においては、共同住宅等の収益物件も見られるが不動産売買市場においては、居住の快適性を重視した自己使用目的の取引が大多数である。よって、市場の実勢を的確に反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、且つ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 周囲にはアパート等も見られるが、低層の戸建住宅が主体の地域である。土地値に見合う賃料設定が難しく、収益価格は比準価格に比して低位に試算された。需要の中心は自己使用目的の最終需要者であると判断され、収益性よりも市場性が重視される。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討及び単価と総額の関係も留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	三河島駅東方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	35.1 坪 (116 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	荒川区東京都荒川区荒川３丁目２８番１０
標準地の範囲
東	25 m
西	20 m
南	30 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	12 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、　　４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特段の変化は認められず、当面は現状の住宅地域として推移するものと予測される。 (2)戸建住宅、共同住宅、中小工場、事業所等が混在する地域である。倉庫や工場については住宅系用途への移行が進み、住宅地域として熟成度を増している。特段の開発動向もなく当面は現状のまま推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 158万268 円 1平米 47万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 158万6,880 円 1平米 48万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 158万268円 1平米 47万8,000円
前年から次年への変動率 4.4 ％
2022年	1坪 150万4,230円 1平米 45万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 158万6,880円 1平米 48万円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2019年	1坪 150万4,230円 1平米 45万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区内の人口はほぼ横ばいで推移している。景気は緩やかに持ち直しており、地価水準は上昇傾向で推移している。 (2)区内の人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加傾向、住宅地の取引件数はほぼ横ばいで推移している。金融政策やウクライナ情勢等に注視が必要である。
地域要因
(1)一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域であり、近隣地域及びその周辺地域における地域要因に特段の変動は見られない。 (2)令和３年１１月に敷地面積の最低限度が導入されたが、既存の小規模住宅の取引件数は依然として多い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２－５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区荒川３丁目２８番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	48万433 円／平米 158万8,311 円／坪
推定価格 平米 坪	45万8,004 円／平米 151万4,161 円／坪
標準価格 平米 坪	46万7,828 円／平米 154万6,639 円／坪
査定価格 平米 坪	47万7,000 円／平米 157万6,962 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3.3 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２－５公Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区荒川３丁目２８番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	49万5,402 円／平米 163万7,799 円／坪
推定価格 平米 坪	49万9,644 円／平米 165万1,823 円／坪
標準価格 平米 坪	46万9,590 円／平米 155万2,465 円／坪
査定価格 平米 坪	47万9,000 円／平米 158万3,574 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	276 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	新防火
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１２－５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区荒川３丁目２８番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	44万8,781 円／平米 148万3,670 円／坪
推定価格 平米 坪	43万8,425 円／平米 144万9,433 円／坪
標準価格 平米 坪	46万8,403 円／平米 154万8,540 円／坪
査定価格 平米 坪	47万8,000 円／平米 158万268 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１２－５公Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区荒川３丁目２８番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	33万9,107 円／平米 112万1,088 円／坪
推定価格 平米 坪	41万6,104 円／平米 137万5,640 円／坪
標準価格 平米 坪	46万9,114 円／平米 155万891 円／坪
査定価格 平米 坪	47万8,000 円／平米 158万268 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特別工業地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２－５公 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区荒川３丁目２８番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	48万4,756 円／平米 160万2,603 円／坪
推定価格 平米 坪	46万3,739 円／平米 153万3,121 円／坪
標準価格 平米 坪	47万1,759 円／平米 155万9,635 円／坪
査定価格 平米 坪	48万1,000 円／平米 159万186 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	264 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	2 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情