路線価 (2023) 東京都荒川区西日暮里6-34-16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 荒川区東京都荒川区西日暮里６丁目３４番１６
価格時点	2023 年
駅名	新三河島駅 から 480m
路線価
1坪当たり	1坪 135万5,460 円
1平米当たり	1平米 41万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	6,430万 円 (118 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 180万1,770 円 1平米 54万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	6,410万 円 (118 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 179万5,158 円／坪 1平米 54万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として、荒川区及び周辺区の混在住宅地域。地域の需要者の中心は、荒川区を含め周辺区内に居住する個人や地元不動産業者の他、地縁的選好性を持つ事業者等も視野に入る。ただし、住宅用途としての需要が中心で、その需要は旺盛である。駅から近い高容積率の地域であるため、自己使用目的のほか投資用マンション用地としても需要は強く高値取引が散見される。地域の土地は１００㎡以下で６０００万円台までが取引の中心となっている。 (2) 同一需給圏を荒川区及び隣接区内の住宅地域及び住商工混在地域と判定した。典型的な需要者としては荒川区及び隣接区内の居住者が中心となるが、画地規模によっては開発業者や地縁的選好性を持つ商工業事業者等も考えられる。画地規模６０㎡程度の住宅地で新築戸建て総額４０００万円台後半～６０００万円台半ば程度が標準価格帯である。堅調な需要に対し、最低敷地面積の導入により、分譲素地の供給が減少するものと予測する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 地域においては、相対的に容積率が高く交通接近条件も良好なことから収益性に着目する取引が増えているが、自己使用目的の取引も多く、価格形成は住宅地としての市場性に拠る部分が大きいものと認められる。したがって、本件においては、住宅地としての市場性をより反映した比準価格をやや重視することとし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺にはアパート等の収益物件も多く見られるが、市場における取引の中心は自己使用目的の最終需要者であり、収益性よりも居住の快適性、利便性に基づく市場性が重視される地域である。また、地価に見合う賃料設定が難しく、収益価格は比準価格に比して低位に試算された。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討及び単価と総額の関係も留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新三河島駅南西方
距離	480 m
土地の状態
土地面積	35.7 坪 (118 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	事業所、共同住宅兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事業所、マンション、店舗等が混在する地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地６０㎡
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	荒川区東京都荒川区西日暮里６丁目３４番１６
標準地の範囲
東	10 m
西	60 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層事業所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	12.5 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	最低敷地６０㎡
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域は事業所や共同住宅、戸建住宅の他店舗も混在し熟成した住宅地域である。近年最低敷地面積の規制が導入されたが、地域の状況に特段の変化は見られず、当面は現状のまま推移すると予測する。 (2)戸建住宅を中心としてアパート、マンション、事業所、店舗等も見られる地域である。令和３年１１月に敷地面積の最低限度の規制が導入された。特段の開発動向等はなく、当面は現状のまま推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層事業所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 186万7,890 円 1平米 56万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 183万1,524 円 1平米 55万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 186万7,890円 1平米 56万5,000円
前年から次年への変動率 5.6 ％
2022年	1坪 170万5,896円 1平米 51万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 183万1,524円 1平米 55万4,000円
前年から次年への変動率 5.2 ％
2019年	1坪 170万5,896円 1平米 51万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)荒川区においては、人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加傾向。区内住宅地の取引件数はほぼ横ばいであるが、取引価格は上昇傾向にある。 (2)区内の人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加傾向、住宅地の取引件数はほぼ横ばいで推移している。金融政策やウクライナ情勢等に注視が必要である。
地域要因
(1)地域要因の特段の変動と呼べるものはないが、地域の工業用途利用は減少傾向にある。 (2)令和３年１１月に敷地面積の最低限度が導入されたが、既存の小規模住宅の取引件数は依然として多い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２－５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区西日暮里６丁目３４番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	61万3,748 円／平米 202万9,051 円／坪
推定価格 平米 坪	59万8,848 円／平米 197万9,791 円／坪
標準価格 平米 坪	58万1,971 円／平米 192万3,996 円／坪
査定価格 平米 坪	59万4,000 円／平米 196万3,764 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地６０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	７－５公Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区西日暮里６丁目３４番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	50万9,259 円／平米 168万3,610 円／坪
推定価格 平米 坪	53万201 円／平米 175万2,845 円／坪
標準価格 平米 坪	56万4,044 円／平米 186万4,729 円／坪
査定価格 平米 坪	57万5,000 円／平米 190万950 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	246 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3.7 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地６０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２－５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区西日暮里６丁目３４番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万924 円／平米 106万975 円／坪
推定価格 平米 坪	31万6,912 円／平米 104万7,711 円／坪
標準価格 平米 坪	34万4,470 円／平米 113万8,818 円／坪
査定価格 平米 坪	35万1,000 円／平米 116万406 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地６０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１６－５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区西日暮里６丁目３４番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	50万6,419 円／平米 167万4,221 円／坪
推定価格 平米 坪	50万6,419 円／平米 167万4,221 円／坪
標準価格 平米 坪	54万9,261 円／平米 181万5,857 円／坪
査定価格 平米 坪	56万 円／平米 185万1,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情