路線価 (2023) 北海道苫小牧市山手町2-6-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 苫小牧市北海道苫小牧市山手町２丁目６番５
価格時点	2023 年
駅名	青葉駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 5万6,202 円
1平米当たり	1平米 1万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	586万 円 (283 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万8,434 円 1平米 2万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	583万 円 (283 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万8,104 円／坪 1平米 2万600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は苫小牧市中心部に近い住宅地域一円で、需要者は市内居住者が中心である。中心部に近いものの、周辺にスーパー等がないため生活利便性は見劣りする地域。市場での中心価格帯は土地が標準的画地で６００万円程度、中古住宅は築年や規模等で幅はあるが総額１３００万円前後の取引が主流と判断される。 (2) 同一需給圏は苫小牧市一円の住宅地域。需要者は苫小牧市内の居住者を中心とし、圏外からの転入者は少ない。中心部に比較的近く、総合病院も徒歩圏であるが、大型店はなく生活利便性は普通。公営住宅の建て替え計画もあり、東部に比べ安価な西部地区へ需要は回復傾向にあるが、山側への需要低下が続いており、地価はやや弱含みで推移。需要の中心となる価格帯は、８０坪程度の土地で５・６百万円程度、中古物件で総額１，２００万円前後が中心。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地が所在する地域には共同住宅も見られるが、自用の一般戸建住宅が多く、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず収益価格は低く求められた。比準価格は市場の実態を反映した信頼性のある取引事例を採用して求めた価格であるので、比準価格を採用して収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を加えて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 以上から２試算価格を得た。やや開差が生じたので検討するに、比準価格は、価格牽連性の強い事例を勘案し試算されたもので、地域の最近の市場を現している。一方収益価格は価格に見合う賃料を収受できず、やや低位に試算された。以上から、市場の実態を反映する比準価格を標準に、収益価格を勘案し、代表標準地からの検討結果を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	青葉駅北方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	85.6 坪 (283 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	苫小牧市北海道苫小牧市山手町２丁目６番５
標準地の範囲
東	120 m
西	80 m
南	80 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	16 m
面積	290 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　　　　北　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心部に近い既存住宅地域として今後も現状を維持していくものと思料する。買物の便が悪いため相対的に需要は弱い状況にあり、地価の下落傾向は当面続くと予測する。 (2)西部地区も需要は回復しているが、山側既成住宅地への需要回復は当面先と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万8,434 円 1平米 2万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万8,104 円 1平米 2万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万8,434円 1平米 2万700円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 6万9,426円 1平米 2万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万8,104円 1平米 2万600円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2019年	1坪 6万9,426円 1平米 2万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)東部地区の堅調な需要が市域全体に波及している状態にあり、全体的には住宅地を中心に需要の回復がみられる。 (2)東部の価格高騰と土地不足に加え、建築資材の高騰から、供給過多の西部でも、大型店の出店された地域は、生活利便性の向上から、需要は回復傾向。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はないが、スーパーが無いなど生活利便性が劣るため、住宅需要は弱い状況が続いている。 (2)建築費等の高騰を受け、東部に比べ安価な西部地区へ需要は回復傾向にあるが、山側の既成住宅地への波及はさほど見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)ない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231401213 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市山手町２丁目６番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,338 円／平米 6万3,931 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,417 円／平米 6万887 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,709 円／平米 5万8,546 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,400 円／平米 6万830 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231401213 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市山手町２丁目６番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,054 円／平米 7万2,911 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,836 円／平米 7万2,190 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,408 円／平米 7万775 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,300 円／平米 7万3,724 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231421213 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市山手町２丁目６番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,225 円／平米 9万6 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,691 円／平米 8万8,240 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,760 円／平米 8万1,857 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,800 円／平米 8万5,295 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231421213 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市山手町２丁目６番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万419 円／平米 6万7,505 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,634 円／平米 6万4,910 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,849 円／平米 5万9,009 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,600 円／平米 6万1,492 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情