土地路線価格
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路線価 (2023) 東京都荒川区東日暮里3-230-9 坪・平米

2023
路 線 価
東京都 荒川区
東京都荒川区東日暮里3丁目230番9 (荒川)
  • 周辺状況: 住宅地 (小規模工場、共同住宅、一般住宅が混在する地域)
  • 三河島駅 から 470m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
138万8,520
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
42万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 東京都 荒川区東京都荒川区東日暮里3丁目230番9
価格時点 2023
駅名 三河島駅 から 470m
路線価
1坪当たり 1坪 138万8,520
1平米当たり 1平米 42万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月05日
調査実施日 2022年12月24日
鑑定評価額 総額
6,010万
(109 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 182万1,606
1平米 55万1,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
6,010万
(109 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 182万1,606 円/坪
1平米 55万1,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、JR常磐線・山手線・京浜東北線沿線の住工混在地域で、荒川区を主として隣接区の一部を含む圏域。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁的選好性を有する個人、法人等のほか、建売目的の不動産業者の需要も見られる。共同住宅、戸建住宅、作業所兼住宅等が混在する地域であるが、最寄駅への接近性に優れて敷地の細分化も見られ、需給は安定的に推移している。需要の中心は、小規模な新築戸建住宅で5500万~7500万円前後である。

(2) 同一需給圏は23区内の最寄駅徒歩圏の住宅地であるが、需要者の過半は日暮里駅、三河島駅徒歩圏内の居住者である。勤労者層を中心に戸建住宅分譲業者等が需要者である。建築費、諸物価高騰で建売住宅価格、土地仕入値は上昇しているが、東日暮里地区は供給が少なく、個人、分譲業者等の需要が多い地域であり需要超過。土地は70㎡前後で3500万円前後が需要の中心と見られる。新築建売住宅では5000万円~5500万円前後が需要の中心とみられる。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 共同住宅、戸建住宅、作業所兼住宅等が混在する地域であるが、近隣地域及び類似地域等においては収益性よりも居住の快適性を重視した自己使用目的の住宅の取引が大半であり、類似物件の取引価格等を重視して価格形成がなされる傾向が強くなっている。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格をも比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(2) 低層戸建住宅が多い地域で、近隣地域及び類似地域においては収益性よりも居住の快適性を重視した自己利用の取引がやや多い地域である。近隣地域周辺の標準地と同等な取引事例を多く採用できたため、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、単価と総額との関連にも考慮して、代表標準地等と規準して求めた価格との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

交通
交通施設 三河島駅南東方
距離 470 m
土地の状態
土地面積 33 坪 (109 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 300
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 事務所兼住宅
構造 鉄骨造:S
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 4F
地下階数 B0
周辺の利用状況 小規模工場、共同住宅、一般住宅が混在する地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 5.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 準工業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 最低敷地60㎡
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 300
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 荒川区東京都荒川区東日暮里3丁目230番9
標準地の範囲
50 m
西 50 m
10 m
30 m
標準的使用
標準的使用 中層作業所兼共同住宅地
画地の形状等
間口 9 m
奥行き 11 m
面積 100 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位北 5.5m区道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 準工業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 最低敷地60㎡
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 300
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 300
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に特段の変化はなく、当面は現状と同様に推移していくものと思料する。

(2)事業所等と住宅の混在の状況が当面は続くものと予想されるが、将来的には住宅等への建て替えが進むものと予測される。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 中層作業所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 185万7,972
1平米 56万2,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 192万7,398
1平米 58万3,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 185万7,972
1平米 56万2,000
前年から次年への変動率 4.6 %
2022年
1坪 174万2,262
1平米 52万7,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 192万7,398
1平米 58万3,000
前年から次年への変動率 4.6 %
2019年
1坪 174万2,262
1平米 52万7,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)区内の人口は横這いで高齢化率は高い。住宅需要は底堅く取引件数は前年比で横這いも、取引価格は前年比で上昇。賃料は前年比で横這い程度。

(2)人口はほぼ横ばいで世帯数は入国制限緩和等によりやや増加傾向。不動産取引件数は住宅地ほぼ横ばいで、商業地横ばい。荒川遊園再開で、人流増加。

地域要因
(1)共同住宅、戸建住宅、作業所兼住宅等が混在する地域で、地域要因に特段の変動は見られない。

(2)特になし

個別的要因 (1)個別的要因に特段の変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 1-5公
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 荒川区
地域 東京都荒川区東日暮里3丁目230番9
区域区分 市街化区域
用途地域 準工業地域
価格
取引価格 平米
47万8,761 円/平米
158万2,784 円/坪
推定価格 平米
49万533 円/平米
162万1,702 円/坪
標準価格 平米
46万2,767 円/平米
152万9,908 円/坪
査定価格 平米
46万3,000 円/平米
153万678 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 80
基準容積率 300
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 7 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 1-5公Y
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 荒川区
地域 東京都荒川区東日暮里3丁目230番9
区域区分 市街化区域
用途地域 準工業地域
価格
取引価格 平米
66万9,953 円/平米
221万4,865 円/坪
推定価格 平米
68万5,060 円/平米
226万4,808 円/坪
標準価格 平米
64万6,283 円/平米
213万6,612 円/坪
査定価格 平米
64万6,000 円/平米
213万5,676 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 300
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 最低敷地60㎡
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 1-5公
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 荒川区
地域 東京都荒川区東日暮里3丁目230番9
区域区分 市街化区域
用途地域 準工業地域
価格
取引価格 平米
62万2,357 円/平米
205万7,512 円/坪
推定価格 平米
62万6,628 円/平米
207万1,632 円/坪
標準価格 平米
58万5,634 円/平米
193万6,106 円/坪
査定価格 平米
58万6,000 円/平米
193万7,316 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 300
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 1-5公
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 荒川区
地域 東京都荒川区東日暮里3丁目230番9
区域区分 市街化区域
用途地域 準工業地域
価格
取引価格 平米
67万5,572 円/平米
223万3,441 円/坪
推定価格 平米
66万2,704 円/平米
219万899 円/坪
標準価格 平米
56万7,870 円/平米
187万7,378 円/坪
査定価格 平米
56万8,000 円/平米
187万7,808 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 300
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 11.3 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 最低敷地60㎡
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 2-5公
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 荒川区
地域 東京都荒川区東日暮里3丁目230番9
区域区分 市街化区域
用途地域 準工業地域
価格
取引価格 平米
48万433 円/平米
158万8,311 円/坪
推定価格 平米
45万8,004 円/平米
151万4,161 円/坪
標準価格 平米
53万1,327 円/平米
175万6,567 円/坪
査定価格 平米
53万1,000 円/平米
175万5,486 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 240
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 3.8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 3.3 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 特別用途地区(特別用途地区)
その他地域地区等2 高度地区(高度地区)
その他地域地区等3
特別な事情
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