路線価 (2023) 東京都荒川区東尾久6-978-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 荒川区東京都荒川区東尾久６丁目９７８番１
価格時点	2023 年
駅名	東尾久三丁目駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 152万760 円
1平米当たり	1平米 46万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	6億2,500万 円 (977 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 211万5,840 円 1平米 64万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	6億2,300万 円 (977 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 210万9,228 円／坪 1平米 63万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、荒川区及び隣接区における高度利用が可能で中高層マンションが多く建ち並ぶ地域である。需要者はマンション開発業者、地縁のある事業者等を中心とする。金融緩和政策やコスト高が進行するなか、マンション分譲価格は過熱傾向にはあるが、物件の供給が少ないことによる稀少性等を要因として事業用地への引き合いは強く、高値での参入も見られる。中心価格帯は、土地１，０００㎡として総額６億円～７億円前後と把握した。 (2) 同一需給圏は荒川区及び隣接区で比較的規模の大きい土地を含む住宅地域及び住商混在地域。需要者は分譲マンション開発業者を中心に賃貸不動産の開発用地を求める不動産業者等も認められる。利便性の比較的良好な地域のマンション用地の供給は少ないため、希少性があり需要は旺盛である。市場の中心価格帯は規模や立地で幅があるが、土地総額で４憶円から７億円程度と判断される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中高層マンション等が建ち並ぶ地域に存しており、対象標準地も規模が大きいマンション適地である。したがって、各事例の規範性を考慮のうえ試算され、市場の実勢を反映して実証的な比準価格を中心に、最有効使用に基づく分譲マンションを想定し、投資採算性に着目して求めた開発法による価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 高層の分譲共同住宅が中心の地域で、需要者はマンションディベロッパーが中心と想定される。比準価格は区内及び隣接区のマンション用地及びマンション用地となりうる規模の比較的大きな事例を採用して試算した価格であるが、このような事例は少なく、収集には限界がある。そこで、主たる需要者の事業採算性を反映した開発法による価格をやや重視し、市場性を反映した比準価格も比較考量し、代表標準地との検討も行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東尾久三丁目
距離	0 m
土地の状態
土地面積	295.5 坪 (977 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	15F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層共同住宅、一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	392 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	荒川区東京都荒川区東尾久６丁目９７８番１
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	27 m
奥行き	37 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	392 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)至近の都電駅のほか、町屋駅も利用可能な地域であり、規模の大きな画地はマンション化する傾向にある。 (2)今後も当面は現状のまま推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 211万5,840 円 1平米 64万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 212万5,758 円 1平米 64万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 211万5,840円 1平米 64万円
前年から次年への変動率 7.2 ％
2022年	1坪 197万3,682円 1平米 59万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 212万5,758円 1平米 64万3,000円
前年から次年への変動率 6.9 ％
2019年	1坪 197万3,682円 1平米 59万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)荒川区の人口はほぼ横這い、世帯数はやや増加傾向にある。区内住宅地の取引件数はほぼ横這い、取引価格は上昇傾向が窺える。 (2)荒川区内の人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加。住宅地の取引件数はほぼ横ばいで取引価格は上昇傾向。各種賃料は横ばい傾向で推移している。
地域要因
(1)Ｒ３年に地区計画が新設され、高さ制限が加わった。 (2)最寄駅近接のマンション適地で地域要因に特に変動はないが、マンション用地の需要が旺盛で地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	７－５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区東尾久６丁目９７８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万9,900 円／平米 128万9,009 円／坪
推定価格 平米 坪	40万817 円／平米 132万5,101 円／坪
標準価格 平米 坪	62万4,326 円／平米 206万4,022 円／坪
査定価格 平米 坪	64万3,000 円／平米 212万5,758 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	86 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１２－５公Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区東尾久６丁目９７８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	45万7,307 円／平米 151万1,857 円／坪
推定価格 平米 坪	46万894 円／平米 152万3,716 円／坪
標準価格 平米 坪	61万6,993 円／平米 203万9,779 円／坪
査定価格 平米 坪	63万6,000 円／平米 210万2,616 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２－５公Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区東尾久６丁目９７８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	80万6,610 円／平米 266万6,653 円／坪
推定価格 平米 坪	83万9,889 円／平米 277万6,673 円／坪
標準価格 平米 坪	66万290 円／平米 218万2,919 円／坪
査定価格 平米 坪	68万 円／平米 224万8,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１－５公Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区東尾久６丁目９７８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	55万3,707 円／平米 183万555 円／坪
推定価格 平米 坪	60万85 円／平米 198万3,881 円／坪
標準価格 平米 坪	58万7,742 円／平米 194万3,075 円／坪
査定価格 平米 坪	60万5,000 円／平米 200万130 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2.3 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地６０㎡
特別な事情