路線価 (2023) 東京都荒川区東日暮里5-51-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 荒川区東京都荒川区東日暮里５丁目５１番１２
価格時点	2023 年
駅名	日暮里駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 522万3,480 円
1平米当たり	1平米 158万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	2億4,200万 円 (117 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 684万3,420 円 1平米 207万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億4,300万 円 (117 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 687万6,480 円／坪 1平米 208万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は荒川区を中心に隣接区を含むエリアで、鉄道沿線の各駅及びその周辺の繁華性の高い商業地域。需要者は店舗事務所ビル等の賃貸物件の建設を目的とする投資家等が中心で地縁性を有する自用目的の法人も含まれる。繁華性が高い駅至近の立地で供給は少なく需要は旺盛である。市場の中心価格帯は規模等により異なるが、土地で総額２億円～３億円程と判断される。 (2) 同一需給圏は、対象地の存する荒川区及び隣接区の駅前商業地域。典型的需要者は、個人投資家のほか、資産運用を目的とした投資法人等であるが、自用目的の事業法人も含まれる。対象地の面する「日暮里中央通り」は平日昼間であっても高い顧客流動性が高く、店舗の出店需要も極めて高い地域であり、用地需要は旺盛である。市場の中心価格帯は規模等により異なるが、価格水準は土地で１，０００，０００円／㎡～２，２００，０００円／㎡程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市場の実態を反映した比準価格と標準地の収益性・投資採算性を反映した収益価格はともに妥当性を有すると思料する。また、典型的需要者は収益性に着目した投資家等が中心であるが、収益価格が建築費等の各種数値に想定要因を多く含むことは否めない。また、自用目的の法人も需要者として見込まれる。そこで、比準価格をやや重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象不動産の主たる需要者は、収益の獲得を目的とする投資家等が中心であり、意思決定に際しては収益性（投資採算性）が重視される。当該需要者は取引の可否等の意思決定に際して収益性に着目する傾向にあり、収益価格は説得力を有する。一方、法人事業者等が自用で取得するケースも想定され、比準価格も一定の説得力を有する。よって比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	日暮里駅東方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	35.4 坪 (117 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2
その他地域地区等3	最低敷地６０㎡
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	荒川区東京都荒川区東日暮里５丁目５１番１２
標準地の範囲
東	15 m
西	50 m
南	10 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	15 m
面積	120 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２
その他地域地区等３	最低敷地６０㎡
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)今後も当面は現状のまま推移していくものと予測する。 (2)当面は繁華性の高い商店街としての現況を保持したまま推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 710万7,900 円 1平米 215万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 747万8,172 円 1平米 226万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 710万7,900円 1平米 215万円
前年から次年への変動率 5.1 ％
2022年	1坪 651万2,820円 1平米 197万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 747万8,172円 1平米 226万2,000円
前年から次年への変動率 5.6 ％
2019年	1坪 651万2,820円 1平米 197万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)荒川区内の人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加。商業地の取引件数は横ばいで取引価格は上昇傾向。各種賃料は概ね横ばい傾向で推移している。 (2)荒川区内の人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加。不動産の取引価格は上昇、商業地の取引件数は横ばいで推移している。
地域要因
(1)駅至近の繁華性の高い商業地域で希少性があり、特に地域要因に変動はないが、供給が少ないため地価は上昇傾向で推移している。 (2)日暮里駅前ロータリーに近接した繁華性の高い商業地域であり、当面は現況を保持したまま推移していくものと思料される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２１－５公Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都荒川区東日暮里５丁目５１番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	148万8,725 円／平米 492万1,725 円／坪
推定価格 平米 坪	148万218 円／平米 489万3,601 円／坪
標準価格 平米 坪	192万4,861 円／平米 636万3,590 円／坪
査定価格 平米 坪	192万 円／平米 634万7,520 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２－５公Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区東日暮里５丁目５１番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	288万8,610 円／平米 954万9,745 円／坪
推定価格 平米 坪	331万6,552 円／平米 1,096万4,521 円／坪
標準価格 平米 坪	329万230 円／平米 1,087万7,500 円／坪
査定価格 平米 坪	329万 円／平米 1,087万6,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１４－５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都荒川区東日暮里５丁目５１番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	130万5,602 円／平米 431万6,320 円／坪
推定価格 平米 坪	134万7,381 円／平米 445万4,442 円／坪
標準価格 平米 坪	218万228 円／平米 720万7,834 円／坪
査定価格 平米 坪	218万 円／平米 720万7,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１９－５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都荒川区東日暮里５丁目５１番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	347万3,838 円／平米 1,148万4,508 円／坪
推定価格 平米 坪	353万2,893 円／平米 1,167万9,744 円／坪
標準価格 平米 坪	234万4,322 円／平米 775万329 円／坪
査定価格 平米 坪	234万 円／平米 773万6,040 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情