路線価 (2023) 東京都荒川区荒川6-5-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 荒川区東京都荒川区荒川６丁目５番５
価格時点	2023 年
駅名	町屋駅 から 100m
路線価
1坪当たり	1坪 323万9,880 円
1平米当たり	1平米 98万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1億6,100万 円 (127 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 419万8,620 円 1平米 127万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1億6,000万 円 (127 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 416万5,560 円／坪 1平米 126万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、店舗や共同住宅が建ち並ぶ荒川区内の繁華性の高い商業地域である。商業用途での取引がみられる一方、中高層の共同住宅の建設など、住宅用途を前提とした取引もみられるようになってきている。需要者の中心は店舗、事務所を求める地縁性のある法人やフランチャイズ店等の店舗事業者である。不動産需要は堅調に推移しており増加傾向であるが、供給は少ない。中心となる価格帯は規模により異なるが、土地で１億円～２億円程度である。 (2) 同一需給圏は荒川区及び隣接区の商業地域であり、特に最寄駅からの接近性に優れる地域に代替性が高い。市場参加者は自用目的の法人、賃料収入目的の投資家等である。いまだコロナ禍中にあるが、飲食店舗が多い商業地域においても繁華性に回復がみられている。商業地の供給は希少であることから、需要は競合する傾向を有する。需要の中心となる価格帯は、土地については㎡あたり１００万円台、土地建物一体としては１億円から５億円程度と幅を有する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 店舗や共同住宅が建ち並ぶ繁華性の高い商業地域である。それぞれの不動産においては収益物件も多く、収益性も重視されるが、従来からある建物を中心に経営者自らが不動産を所有しているケースも多いと考えられ、自用目的の取引も多い。よって、本件においては比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 市場参加者は、自用または収益目的の法人等であり、収益性を念頭に置きつつ、需要が競合する地域の場合、市場の動向に着目して取引意思を決定する。よって、市場の特性に適合した手法は取引事例比較法である。同一需給圏内の類似地域等に所在する取引事例に基づいた比準価格は実証的であり、その説得力は相対的に高い。本件では比準価格を重視し、理論的な収益価格を参酌して、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	町屋駅南西方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	38.4 坪 (127 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	各種小売店舗、マンション等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	荒川区東京都荒川区荒川６丁目５番５
標準地の範囲
東	25 m
西	10 m
南	40 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	10 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１５ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗や共同住宅が建ち並ぶ町屋駅前の繁華性の高い商業地域であるが、今後はマンション等への建て替えによる高度利用が進むものと予測される。 (2)地域要因に特別の変動要因は認められないので、当面は現状のまま推移するものと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ高層店舗付共同住宅地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 429万7,800 円 1平米 130万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 433万860 円 1平米 131万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 429万7,800円 1平米 130万円
前年から次年への変動率 5.8 ％
2022年	1坪 396万7,200円 1平米 120万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 433万860円 1平米 131万円
前年から次年への変動率 5 ％
2019年	1坪 396万7,200円 1平米 120万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区内の人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加している。不動産の取引価格は上昇、商業地の取引件数は横ばい、店舗賃料も横ばいである。 (2)荒川区の人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加している。商業地の取引件数は横ばい、取引価格は上昇している。
地域要因
(1)町屋駅前の店舗が建ち並ぶ繁華性が高い商業地域で、地域要因に特段の変動はみられない。 (2)高容積率地域については高度利用が進むものと思料する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１－５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区荒川６丁目５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	88万4,382 円／平米 292万3,767 円／坪
推定価格 平米 坪	93万370 円／平米 307万5,803 円／坪
標準価格 平米 坪	117万3,228 円／平米 387万8,692 円／坪
査定価格 平米 坪	117万 円／平米 386万8,020 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２－５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区荒川６丁目５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	88万3,433 円／平米 292万629 円／坪
推定価格 平米 坪	91万4,353 円／平米 302万2,851 円／坪
標準価格 平米 坪	120万9,462 円／平米 399万8,481 円／坪
査定価格 平米 坪	121万 円／平米 400万260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	７－５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区荒川６丁目５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	115万140 円／平米 380万2,363 円／坪
推定価格 平米 坪	118万6,944 円／平米 392万4,037 円／坪
標準価格 平米 坪	137万605 円／平米 453万1,220 円／坪
査定価格 平米 坪	137万 円／平米 452万9,220 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	７－５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区荒川６丁目５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	110万9,181 円／平米 366万6,952 円／坪
推定価格 平米 坪	112万2,103 円／平米 370万9,673 円／坪
標準価格 平米 坪	136万6,752 円／平米 451万8,482 円／坪
査定価格 平米 坪	137万 円／平米 452万9,220 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	2.8 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情