路線価 (2023) 東京都荒川区南千住1-50-29外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 荒川区東京都荒川区南千住１丁目５０番２９外
価格時点	2023 年
駅名	三ノ輪駅 から 330m
路線価
1坪当たり	1坪 148万7,700 円
1平米当たり	1平米 45万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	5,190万 円 (92 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 186万4,584 円 1平米 56万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	5,190万 円 (92 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 186万4,584 円／坪 1平米 56万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、荒川区を主として周辺区に存する近隣商業地域又は商住混在地域。需要者の中心は、荒川区及び同一需給圏内に地縁性を有する個人又は法人事業者等のほか、同一需給圏外からの転入も見られる。近隣型のアーケード商店街で繁華性はさほど高くなく、近年やや衰退気味に推移しているが、近隣地域及び周辺では住宅系用途への転換も見られ、需給は概ね安定的である。需要の中心は、規模により異なるも土地で５０００万～７０００万円前後と思料する。 (2) 同一需給圏は荒川区及び隣接区の近隣商業地域又は商住混在地域。主たる需要者は、地縁的選考性を有する個人や法人事業者であるが、賃貸収益を目的とした個人投資家等も見られる。古くからのアーケード付商店街で、近年、繁華性はやや衰退傾向にあるが、容積率消化を目的とした収益物件等への建て替えも見られ、需要は概ね安定的である。中心となる価格帯は規模、利用目的等により様々であるが、土地５千万円～７千万円程度。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 小規模店舗、店舗併用住宅等が建ち並ぶ近隣型のアーケード商店街で、収益性及び投資採算性に着目して容積率を消化する取引も想定されるが、これら収益性等を考慮した上で成約に至った類似の取引価格から試算した比準価格は、商業地においても規範性は高く、需要者の行動原理にも合致し、より説得力が高いものと思料する。よって、比準価格を標準として収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域はアーケード付商業地域で、自用目的の取引の外に、賃貸収益を目的とした取引も見られ、取引に当たっては市場性に加えて収益性も考慮して意思決定が行われているものと思料するが、収益価格は想定部分を多く含み、比準価格に比べ信頼性がやや劣る。したがって、市場の実勢を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、単価と総額との関連、更に地域の地価動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	三ノ輪駅北方
距離	330 m
土地の状態
土地面積	27.8 坪 (92 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗が建ち並ぶアーケード内の商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地６０㎡
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	荒川区東京都荒川区南千住１丁目５０番２９外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	20 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗付住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	10.5 m
面積	95 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５．６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	最低敷地６０㎡
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当面は現状を維持しつつ推移していくものと予測する。 (2)低層店舗等が建ち並ぶアーケード付商業地域で、地域要因に特段の変化はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗付住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 191万4,174 円 1平米 57万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 192万4,092 円 1平米 58万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 191万4,174円 1平米 57万9,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 182万8,218円 1平米 55万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 192万4,092円 1平米 58万2,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 182万8,218円 1平米 55万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区内の人口は横這いで高齢化率は高い。商業地の取引は少なく前年比で横這い程度、取引価格は前年比で上昇。賃料は概ね横這い程度の推移。 (2)区内の人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加。不動産の取引件数はほぼ横ばいであるものの、取引価格は上昇傾向で推移。
地域要因
(1)店舗兼住宅等が建ち並ぶ近隣型の商店街であるが、新規出店やチェーン店舗が少なく繁華性はやや低下気味に推移している。 (2)低層店舗等が建ち並ぶ商業地域で、地域要因に特段の変化は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１６－５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区南千住１丁目５０番２９外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	40万6,393 円／平米 134万3,535 円／坪
推定価格 平米 坪	41万5,740 円／平米 137万4,436 円／坪
標準価格 平米 坪	57万4,227 円／平米 189万8,394 円／坪
査定価格 平米 坪	57万4,000 円／平米 189万7,644 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	2.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１２－５公Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区南千住１丁目５０番２９外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	55万8,726 円／平米 184万7,148 円／坪
推定価格 平米 坪	57万8,840 円／平米 191万3,645 円／坪
標準価格 平米 坪	60万4,848 円／平米 199万9,627 円／坪
査定価格 平米 坪	60万5,000 円／平米 200万130 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地６０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１５－５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区南千住１丁目５０番２９外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	41万3,223 円／平米 136万6,115 円／坪
推定価格 平米 坪	40万1,417 円／平米 132万7,085 円／坪
標準価格 平米 坪	40万9,609 円／平米 135万4,167 円／坪
査定価格 平米 坪	41万 円／平米 135万5,460 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.2 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１６－５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区南千住１丁目５０番２９外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	48万9,232 円／平米 161万7,401 円／坪
推定価格 平米 坪	47万1,992 円／平米 156万406 円／坪
標準価格 平米 坪	55万6,594 円／平米 184万100 円／坪
査定価格 平米 坪	55万7,000 円／平米 184万1,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	258 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情