路線価 (2023) 東京都荒川区南千住5-109-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 荒川区東京都荒川区南千住５丁目１０９番１外
価格時点	2023 年
駅名	三ノ輪駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 214万8,900 円
1平米当たり	1平米 65万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	3億5,800万 円 (436 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 271万920 円 1平米 82万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3億5,800万 円 (436 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 271万920 円／坪 1平米 82万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は荒川区及びその隣接区に存する、幹線道路沿いで、高度利用の見込める地域と判定した。路線沿いはマンション適地となりやすく、開発業者の強い引き合いが予想される。需要者はマンション開発業者を中心に、各種法人、投資者、個人事業者等多岐に及ぶものと考えられる。価格帯は規模によりまちまちだが、２～５億円程度が主流と思われる。 (2) 同一需給圏の範囲は、荒川区及びその隣接区内に存する路線商業地域である。需要者の中心は、分譲マンション又は賃貸マンション等を建築する開発業者である。商業用途も見込める地域であるが、高容積率、利便性の高さからマンション用地の需要は旺盛である。商業地の取引件数は少なく価格帯にはかなり幅が大きいものの、総額２～５億円程度が売買市場での中心価格帯と見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 店舗需要は減退しているものの、堅調な住宅需要が収益性の悪化を下支えしている。一方、マンション適地としての引き合いは強く、強気の相場が続いている。堅調な取引市場に比べ、賃貸市場の収益採算性は改善されていないため、収益価格はやや低位に求められたものと思料される。以上から比準価格を重視し、収益価格も関連付け、さらに、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は市場の実勢を反映した実証的な規範性の高い価格である。収益価格は店舗兼共同住宅として賃貸する場合の収益性を反映している。当該地域では主として分譲マンション用地や自用目的での取引が中心で資産価値等を重視した取引が多い。共同住宅等の収益物件も見受けられるが、土地に対する投資採算性はやや低くなった。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	三ノ輪駅北東方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	131.9 坪 (436 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	13F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層店舗兼マンションが多い商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市計画道路
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	550 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	荒川区東京都荒川区南千住５丁目１０９番１外
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	30 m
面積	360 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	都市計画道路
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	550 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)建物の高層化がすすみ、上層階は住宅用途の利用が増えるものと予測される。 (2)幹線道路沿いの商業地で中高層店舗兼共同住宅への建替が進んでいる地域である。都市計画道路が計画決定されているが事業化の予定はなく、地域要因に特段の変化は見られず、当面は現状維持のまま推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 282万18 円 1平米 85万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 284万3,160 円 1平米 86万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 282万18円 1平米 85万3,000円
前年から次年への変動率 5.9 ％
2022年	1坪 255万8,844円 1平米 77万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 284万3,160円 1平米 86万円
前年から次年への変動率 5.9 ％
2019年	1坪 255万8,844円 1平米 77万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区内の人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加、取引件数はほぼ横ばいの状況で推移している。商業地価には上昇の傾向がみられる。 (2)感染症による混乱は収束に向かいつつあり、低金利政策は継続し不動産取引価格は上昇傾向にある。区内の人口はほぼ横這い、世帯数はやや増加。
地域要因
(1)店舗需要に弱さがみられる。 (2)計画道路は当面事業化の予定はなく地域要因に特段の変化は見られず、当分は現状のまま推移するものと予測する。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。市場競争力は中位程度であると判断した。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２－５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区南千住５丁目１０９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	96万6,968 円／平米 319万6,796 円／坪
推定価格 平米 坪	106万2,546 円／平米 351万2,777 円／坪
標準価格 平米 坪	86万2,456 円／平米 285万1,280 円／坪
査定価格 平米 坪	84万5,000 円／平米 279万3,570 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	98 ％
基準容積率	484 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	31 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2
その他地域地区等3	最低敷地６０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１－５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区南千住５丁目１０９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	88万4,382 円／平米 292万3,767 円／坪
推定価格 平米 坪	93万370 円／平米 307万5,803 円／坪
標準価格 平米 坪	84万8,104 円／平米 280万3,832 円／坪
査定価格 平米 坪	83万1,000 円／平米 274万7,286 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１５－５公Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区南千住５丁目１０９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	76万1,035 円／平米 251万5,982 円／坪
推定価格 平米 坪	79万715 円／平米 261万4,104 円／坪
標準価格 平米 坪	85万9,473 円／平米 284万1,418 円／坪
査定価格 平米 坪	84万2,000 円／平米 278万3,652 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１５－５公Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区南千住５丁目１０９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	84万8,299 円／平米 280万4,476 円／坪
推定価格 平米 坪	84万220 円／平米 277万7,767 円／坪
標準価格 平米 坪	91万2,291 円／平米 301万6,034 円／坪
査定価格 平米 坪	89万4,000 円／平米 295万5,564 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.5 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地６０㎡
特別な事情