路線価 (2023) 北海道苫小牧市字糸井377-25 坪・平米
2023
路 線 価
北海道 苫小牧市
北海道苫小牧市字糸井３７７番２５
(苫小牧)
- 周辺状況： 住宅地 (一般住宅、資材置場等が混在する住宅地域)
- 糸井駅 から 4300m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
3.7 倍
倍率方式
倍率方式
路線価とは：路線価は、路線(道路）に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額（千円単位）のことです。相続税や贈与税の計算基準となります。
倍率方式とは：倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
路線価出典：国土交通省地価公示
路線価の対象の土地情報
標準地
| 住所 | |
|---|---|
| 所在地 |
北海道
苫小牧市北海道苫小牧市字糸井３７７番２５
|
| 価格時点 | 2023 年
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| 駅名 | 糸井駅 から 4300m |
| 路線価 | |
| 倍率方式 | 3.7 倍倍率方式とは倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。 |
| 標準地の鑑定額 | |
| 標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。 | |
| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月11日
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| 調査実施日 | 2022年12月02日
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| 鑑定評価額 総額 |
162万 円
(611 平米)
|
| 鑑定評価額 単価 |
1坪 8,761 円
1平米 2,650 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月13日
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| 調査実施日 | 2022年12月05日
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| 鑑定評価額 総額 |
162万 円
(611 平米)
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| 鑑定評価額 単価 |
1坪 8,761 円／坪
1平米 2,650 円／平米
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 市場の特性 | |
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(1) 同一需給圏は苫小牧市内の市街化調整区域一円。需要者は地縁的選好性を持つ個人や企業等が想定され、圏外からの転入者は少ない。車両及び資材置場を必要とする建設会社のほか未利用地も多く、利便性の劣る調整区域内宅地の不動産需要は低迷している。取引が少なく、また取引される価格帯や規模がまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は苫小牧市の市街化調整区域一円と判断した。地縁的選好性が強く働き需要者は周辺の農家にほぼ限定される状況にある。周辺において新しい農家住宅等の建設はほとんど見られず、不動産取引も低調である。農業従事者の高齢化、離農等から市内における市街化調整区域内の地価は下落傾向が続いている。取引が少ないこと及び画地規模に幅があることから、需要の中心となる価格帯は把握し難い。 |
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| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定 | |
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(1) 対象標準地が所在する地域は糸井地区の市街化調整区域に属する住宅地域であり、収益物件を想定することは非現実的で、収益価格を求めることは一般的ではない。取引も自用目的がほとんどであることから、類似地域内に所在する取引事例から求められた比準価格に市場の動向を踏まえて再検討を行い、単価と総額の関係を考慮のうえ、代表標準地との検討を加えて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺一帯は市街化調整区域内に存するため、自己使用目的の取引がほとんどで、賃貸需要は見出せないことから収益還元法は適用しなかった。比準価格は代替性、規範性のある取引事例を採用し適切に試算したものでその信頼性は高いものと判断する。よって市内における市街化調整区域の地価動向、代表標準地との検討、地元不動産業者へのヒアリング結果等も考慮し、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 |
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| 交通 | |
| 交通施設 | 糸井駅北西方
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| 距離 | 4300 m
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| 土地の状態 | |
| 土地面積 |
184.8 坪
(611 平米)
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| 私道分面積 | 0 平米
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| 指定建ぺい率 | 60 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 100 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 形状 | 台形 |
| 間口 | 1 m
|
| 奥行 | 2 m
|
| 現況 | 住宅
|
| 構造 |
木造:W
その他種類鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑） |
| 地上階数 | 1F
|
| 地下階数 | B0
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| 周辺の利用状況 | 一般住宅、資材置場等が混在する住宅地域
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| 接面道路の状況 | |
| 方位 | 北西 |
| 道路幅員 | 3.5 m
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| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 |
私道
その他種類国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路 |
| 側道の状況 | |
| 側道方位 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道等接面状況 | 記載無し |
| 水道／ガス／下水 | |
| 水道／ガス／下水 設備の供給の有無 | |
| 水道 | 有 |
| ガス | 無 |
| 下水道 | 有 |
| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
市街化調整区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
記載無し
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 無指定（記載無含） |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等1 | 土砂災害警戒区域（土砂災警区域） |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 |
|
| 基準建ぺい率 | 60 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 100 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
近隣地域
| 標準地 |
苫小牧市北海道苫小牧市字糸井３７７番２５
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|---|---|
| 標準地の範囲 | |
| 東 | 80 m
|
| 西 | 100 m
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| 南 | 80 m
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| 北 | 40 m
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| 標準的使用 | |
| 標準的使用 | 農家住宅地
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| 画地の形状等 | |
| 間口 | 20 m
|
| 奥行き | 30 m
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| 面積 | 600 m2
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| 形状 | 長方形 |
| 地域の特性 | |
| 地域の特性 | 特にない
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| 街路 | ３．５ｍ私道
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| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
市街化調整区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
記載無し
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 無指定（記載無含） |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等１ | 土砂災害警戒区域（土砂災警区域） |
| その他地域地区等２ | その他 |
| その他地域地区等３ |
|
| 指定建ぺい率 | 60 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 100 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 基準建ぺい率 | 60 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 100 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 地域の将来予測 | |
|
(1)山麓沿いの市街化調整区域内宅地は、生活利便施設との接近性が劣ることに加え市街地内にある宅地に対して需要は弱く、今後も地価は下落傾向が続くものと予測する。 (2)市街地から離れた市街化調整区域内の農家住宅地域で、今後も現状を維持すると見込まれる。市内における農家宅地に対する需要は弱く、今後も地価は弱含みで推移すると予測する。 |
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| 近隣地域の比準価格 | |
| 最有効使用判定 | 農家住宅地
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| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 比準価格 |
1坪 8,761 円
1平米 2,650 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 比準価格 |
1坪 8,761 円
1平米 2,650 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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前年からの変動額
| 前年からの変動額 | |
|---|---|
| 不動産鑑定士の査定 変動額(1) | |
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2023年 |
1坪 8,761円 1平米 2,650円 |
前年から次年への変動率 
-1.9 ％
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2022年 |
1坪 8,926円 1平米 2,700円 |
| 不動産鑑定士の査定 変動額(2) | |
|
2020年 |
1坪 8,761円 1平米 2,650円 |
|
前年から次年への変動率
-1.9 ％
|
|
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2019年 |
1坪 8,926円 1平米 2,700円 |
| 標準地区分 | 代表標準地 |
| 継続・新規区分 | 継続 |
| 一般的要因 | |
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(1)東部地区の堅調な需要が市域全体に波及している状態にあり、全体的には住宅地を中心に需要の回復がみられる。 (2)市内の人口は微減傾向にある。コロナ禍にあるが低金利及び住宅ローン減税の効果で、利便性の良いエリアを中心に不動産取引は堅調である。 |
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| 地域要因 | |
|
(1)市街化調整区域内の宅地として特段の変動はなく、利便性が劣るため需要は減退している。 (2)農家人口の減少から、市内における市街化調整区域内の取引は少ない。当該地域に対する需要も弱含みである。 |
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| 個別的要因 |
(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。 |
土地価格の事例
比準価格算定 事例A
| 事例番号 |
1231401213 比準価格算定 事例A |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 北海道 |
| 市区町村 | 苫小牧市 |
| 地域 | 北海道苫小牧市字糸井３７７番２５ |
| 区域区分 | 市街化調整区域 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
4,461 円／平米
1万4,748 円／坪
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|
推定価格 平米
坪
|
4,461 円／平米
1万4,748 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
4,298 円／平米
1万4,209 円／坪
|
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査定価格 平米
坪
|
4,300 円／平米
1万4,216 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 100 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | ほぼ長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 北東 |
| 道路幅員 | 6 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例B
| 事例番号 |
1231401213 比準価格算定 事例B |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 北海道 |
| 市区町村 | 苫小牧市 |
| 地域 | 北海道苫小牧市字糸井３７７番２５ |
| 区域区分 | 市街化調整区域 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
2,347 円／平米
7,759 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
2,934 円／平米
9,700 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
2,827 円／平米
9,346 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
2,830 円／平米
9,356 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 100 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | 不整形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 南西 |
| 道路幅員 | 7 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例C
| 事例番号 |
1231401213 比準価格算定 事例C |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 北海道 |
| 市区町村 | 苫小牧市 |
| 地域 | 北海道苫小牧市字糸井３７７番２５ |
| 区域区分 | 市街化調整区域 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
3,030 円／平米
1万17 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
3,030 円／平米
1万17 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
2,577 円／平米
8,520 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
2,580 円／平米
8,529 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 100 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | 長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 北東 |
| 道路幅員 | 4 m |
| 舗装状況 | 未舗装 |
| 道路の種類 | 私道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例D
| 事例番号 |
1231401213 比準価格算定 事例D |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 北海道 |
| 市区町村 | 苫小牧市 |
| 地域 | 北海道苫小牧市字糸井３７７番２５ |
| 区域区分 | 市街化調整区域 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
2,424 円／平米
8,014 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
2,424 円／平米
8,014 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
2,538 円／平米
8,391 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
2,540 円／平米
8,397 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 100 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | 長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 東 |
| 道路幅員 | 5 m |
| 舗装状況 | 未舗装 |
| 道路の種類 | 私道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |