路線価 (2023) 東京都荒川区東尾久5-2400-106 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 荒川区東京都荒川区東尾久５丁目２４００番１０６
価格時点	2023 年
駅名	熊野前駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 142万1,580 円
1平米当たり	1平米 43万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	4,090万 円 (74 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 182万8,218 円 1平米 55万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	4,100万 円 (74 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 183万1,524 円／坪 1平米 55万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主に荒川区及び隣接区内の各鉄道沿線の各駅から徒歩圏に位置する近隣商業地域の圏域。需要者は自己使用目的の事業者の他、個人を含む投資家、不動産業者等も見られる。駅に近い商業地の供給は少ない為、稀少性から需要は底堅く、地価は強含みで推移している。周辺の商業地では規模や利用目的によって価格にもばらつきが見られるが、１００㎡程度土地であれば５，０００万円～８，０００万円台前後程度の取引が多い。 (2) 同一需給圏は荒川区及び隣接区の商業地域の存する圏域と判断する。需要者の中心は荒川区在住者及び同一需給圏内に地縁性を有する事業者、不動産業者等が中心となり、実需、投資用、両面からの需要が想定される。市況は堅調であり、地価は持直しを継続している。同一需給圏内の近隣商業地域における新規の土地供給は、住宅用途前提の取引も見受けられる。市場における中心価格帯は１００㎡程度の土地であれば、５０００万円から８０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は店舗併用住宅や店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域であり、規模や店舗業種等も多岐にわたる為、最有効建物の想定に困難な面がある。一方、取引事例比較法では、近隣地域と同様の商業地域的色彩を帯びた地域の取引事例を採用し、要因比較も妥当な範囲で行ない得ており、比準価格の規範性は高い。よって、要因比較が妥当な比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は低層店舗併用住宅等を中心とする地域であるが、主たる需要者は代替競争関係にある他の不動産との比較検討により、取引意思を決定するものと思料されることから、比準価格が主導的役割を果たすものと判断される。よって本件では、比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	熊野前駅　南西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	22.4 坪 (74 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の店舗併用住宅が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	荒川区東京都荒川区東尾久５丁目２４００番１０６
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	30 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	5.5 m
奥行き	15 m
面積	83 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８．２ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、中小規模の店舗併用住宅が建ち並ぶ近隣商業地域として熟成しており、当面は現状のまま推移するものと予測する。 (2)地域要因に特段の変動はなく、当面は現状を維持しつつ推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 188万7,726 円 1平米 57万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 187万1,196 円 1平米 56万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 188万7,726円 1平米 57万1,000円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2022年	1坪 177万8,628円 1平米 53万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 187万1,196円 1平米 56万6,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 177万8,628円 1平米 53万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区内の人口は略横這い傾向。不動産市場は一時的に停滞したが、徐々に回復傾向で推移しており、区内の商業地の需要は依然底堅い。 (2)区内の人口はほぼ横這い、世帯数は微増傾向で推移。取引件数はほぼ横這いで推移している。
地域要因
(1)中小規模の店舗併用住宅等が多い近隣商業地域であり、上記一般的要因を反映し、地価は強含み傾向にある。その他、特に地域要因に変化はない。 (2)成熟した近隣商業地域であり、地域要因に大きな変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	７－５公Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区東尾久５丁目２４００番１０６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	50万9,662 円／平米 168万4,943 円／坪
推定価格 平米 坪	56万2,785 円／平米 186万567 円／坪
標準価格 平米 坪	57万1,355 円／平米 188万8,900 円／坪
査定価格 平米 坪	57万1,000 円／平米 188万7,726 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	384 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	3.6 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１６－５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区東尾久５丁目２４００番１０６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	40万6,393 円／平米 134万3,535 円／坪
推定価格 平米 坪	41万5,740 円／平米 137万4,436 円／坪
標準価格 平米 坪	56万7,176 円／平米 187万5,084 円／坪
査定価格 平米 坪	56万7,000 円／平米 187万4,502 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	2.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	７－５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区東尾久５丁目２４００番１０６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	58万6,904 円／平米 194万305 円／坪
推定価格 平米 坪	57万4,048 円／平米 189万7,803 円／坪
標準価格 平米 坪	57万1,192 円／平米 188万8,361 円／坪
査定価格 平米 坪	57万1,000 円／平米 188万7,726 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	７－５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区東尾久５丁目２４００番１０６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	43万9,848 円／平米 145万4,137 円／坪
推定価格 平米 坪	44万1,575 円／平米 145万9,847 円／坪
標準価格 平米 坪	57万6,469 円／平米 190万5,807 円／坪
査定価格 平米 坪	57万6,000 円／平米 190万4,256 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地６０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２－５公Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区東尾久５丁目２４００番１０６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	46万6,179 円／平米 154万1,188 円／坪
推定価格 平米 坪	49万936 円／平米 162万3,034 円／坪
標準価格 平米 坪	57万2,186 円／平米 189万1,647 円／坪
査定価格 平米 坪	57万2,000 円／平米 189万1,032 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	新防火
特別な事情