路線価 (2023) 東京都板橋区稲荷台3-21 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 板橋区東京都板橋区稲荷台３番２１
価格時点	2023 年
駅名	板橋本町駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 109万980 円
1平米当たり	1平米 33万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	6,280万 円 (146 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 142万1,580 円 1平米 43万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6,230万 円 (146 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 141万1,662 円／坪 1平米 42万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は板橋区南東部及び隣接する周辺区の住宅地域と判定した。需要者は当該地域の地縁者及び周辺の居住者で、専用住宅を求める者が中心である。最寄駅以外に、ＪＲ十条駅も利用可能で、生活利便性は高く、需要は堅調である。中心価格帯は、土地値で３千万円から４千万円前後、新築戸建住宅で４千万円台から５千万円台が主流である。 (2) 同一需給圏は、板橋区内の都営三田線やＪＲ埼京線の駅が利用可能な戸建住宅を主としてアパート等が建ち並ぶ住宅地域である。主な需要者は板橋区内の居住者並びに近隣区市の居住者であり、通勤及び生活の利便性に係る要因が取引に当って重視される主な価格形成要因となる。同一需給圏内の戸建住宅の需要はコロナ禍による影響はほぼ無くなり、新築戸建住宅で４千万円台から６千万円前後で取引されている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 再開発事業の進むＪＲ十条駅も利用でき、生活利便性は高い。アパート等の収益物件も見られ、画地条件によっては収益目的にも合理性が認められる。対象標準地の規模では、自用目的の取引が主流であり、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格も比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は戸建住宅を中心とした住宅地域に存し、主として自己利用目的で住宅を購入する個人が主たる需要者であり、アパート等の収益目的で土地を購入する需要者は相対的に乏しい。したがって、比準価格を標準として、収益価格を関連づけて、単価と総額との関連にも留意して、代表標準地との検討も行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	板橋本町駅東方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	44.2 坪 (146 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地　６０㎡
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	板橋区東京都板橋区稲荷台３番２１
標準地の範囲
東	10 m
西	20 m
南	50 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	12 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、　　４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	最低敷地　６０㎡
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層住宅地として熟成しており、地域要因の変化は乏しく、当面、現状のまま推移するものと予測される。 (2)低層の住宅が建ち並ぶ地域であり、特段大きな開発計画も無いことから、現状のまま推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 147万1,170 円 1平米 44万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 142万1,580 円 1平米 43万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 147万1,170円 1平米 44万5,000円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2022年	1坪 136万5,378円 1平米 41万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 142万1,580円 1平米 43万円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2019年	1坪 136万5,378円 1平米 41万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区内の人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加、取引件数はほぼ横ばいの状況で推移している。住宅地価には上昇の傾向がみられる。 (2)区内の人口はほぼ横這い、世帯数はやや増加傾向にある。取引件数はほぼ横這いであるが、取引価格は上昇傾向にある。賃料は横這い傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はみられない。 (2)既成の住宅地であり、地域要因に対する特段の変化はみられない。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	６－５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区稲荷台３番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	43万7,784 円／平米 144万7,314 円／坪
推定価格 平米 坪	43万6,100 円／平米 144万1,747 円／坪
標準価格 平米 坪	42万3,810 円／平米 140万1,116 円／坪
査定価格 平米 坪	44万5,000 円／平米 147万1,170 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	６－５公Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区稲荷台３番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	45万5,864 円／平米 150万7,086 円／坪
推定価格 平米 坪	47万3,294 円／平米 156万4,710 円／坪
標準価格 平米 坪	48万2,953 円／平米 159万6,643 円／坪
査定価格 平米 坪	50万7,000 円／平米 167万6,142 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	1.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地６０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１２－５公Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区稲荷台３番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	45万1,798 円／平米 149万3,644 円／坪
推定価格 平米 坪	46万1,986 円／平米 152万7,326 円／坪
標準価格 平米 坪	45万7,865 円／平米 151万3,702 円／坪
査定価格 平米 坪	48万1,000 円／平米 159万186 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地６０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１４－５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都板橋区稲荷台３番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	44万2,237 円／平米 146万2,036 円／坪
推定価格 平米 坪	47万4,483 円／平米 156万8,641 円／坪
標準価格 平米 坪	39万2,784 円／平米 129万8,544 円／坪
査定価格 平米 坪	41万2,000 円／平米 136万2,072 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１４－５公 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都板橋区稲荷台３番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	50万2,291 円／平米 166万574 円／坪
推定価格 平米 坪	51万2,237 円／平米 169万3,456 円／坪
標準価格 平米 坪	45万2,107 円／平米 149万4,666 円／坪
査定価格 平米 坪	47万5,000 円／平米 157万350 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情