路線価 (2023) 東京都板橋区幸町44-15 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 板橋区東京都板橋区幸町４４番１５
価格時点	2023 年
駅名	大山駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 125万6,280 円
1平米当たり	1平米 38万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	5,630万 円 (114 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 163万3,164 円 1平米 49万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	5,620万 円 (114 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 162万9,858 円／坪 1平米 49万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、板橋区を中心に隣接区周辺を含む住宅地域の圏域。主な需要者は、当該地域の居住者を中心に埼玉県等の圏域外からの転入者も見られる。法人需要者では中規模以上の画地の分割販売を目的とする建売業者が多い。需給は概ね安定している。取引の価格帯としては、土地は４，０００～５，０００万円前後程度、新築戸建住宅では６，０００～７，０００万円台前後程度の物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏の範囲は、板橋区北部の住宅地域であり、特に東武東上線沿線駅を最寄駅とする圏域と判定した。市場参加者の中心は、自用目的の地縁者、周辺地区在住者等であり、一次取得者、買替層等ともにみられる。居住環境、利便性等に優れる地域において、新型コロナウイルス感染症の影響は小さく、住宅需要は堅調である。市場での中心価格帯は土地については㎡あたり５０万円前後、土地建物で５０００万円台から７０００万円台と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 低層の共同住宅等も散見されるが収益物件の取引は少なく、自己使用を目的とする取引が支配的である。収益性よりも居住の快適性・利便性等を重視する住宅地域であり、土地の経済価値に見合った賃料水準が形成されていないこと等から収益価格は低位に試算された。よって、市場の実態をより反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ街区の整った住宅地域であり、市場参加者の中心は、居住の快適性、利便性等を重視する自用目的の個人と思料されるので、市場の特性に適合した手法は、代替競争関係にある不動産との比較検討のプロセスを反映した取引事例比較法である。本件では実証的な比準価格を重視し、理論的な収益価格を参酌して、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大山駅　南西方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	34.5 坪 (114 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地６０㎡
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	板橋区東京都板橋区幸町４４番１５
標準地の範囲
東	30 m
西	70 m
南	80 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	12 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６．３ｍ　区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	最低敷地６０㎡
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、当面は現状のまま推移するものと予測する。 (2)戸建住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、地域に特段の変動要因は認められず、当面は現状のまま推移するものと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 167万2,836 円 1平米 50万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 168万6,060 円 1平米 51万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 167万2,836円 1平米 50万6,000円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2022年	1坪 156万7,044円 1平米 47万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 168万6,060円 1平米 51万円
前年から次年への変動率 4 ％
2019年	1坪 156万7,044円 1平米 47万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区内の人口は略横這い傾向。不動産市場は一時的に停滞したが、徐々に回復傾向で推移しており、区内の住宅地需要は依然底堅い。 (2)板橋区の人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加している。住宅地の取引件数はほぼ横ばい、取引価格は上昇している。
地域要因
(1)一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域であり、上記一般的要因を反映して、地価は強含み傾向にある。その他特に地域要因に変化はない。 (2)地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１１－５公Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区幸町４４番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	36万8,645 円／平米 121万8,740 円／坪
推定価格 平米 坪	42万1,480 円／平米 139万3,413 円／坪
標準価格 平米 坪	48万1,691 円／平米 159万2,470 円／坪
査定価格 平米 坪	50万6,000 円／平米 167万2,836 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地６０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０－５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区幸町４４番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	55万7,934 円／平米 184万4,530 円／坪
推定価格 平米 坪	57万1,744 円／平米 189万186 円／坪
標準価格 平米 坪	48万1,266 円／平米 159万1,065 円／坪
査定価格 平米 坪	50万5,000 円／平米 166万9,530 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０－５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区幸町４４番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	47万2,420 円／平米 156万1,821 円／坪
推定価格 平米 坪	46万7,471 円／平米 154万5,459 円／坪
標準価格 平米 坪	48万1,929 円／平米 159万3,257 円／坪
査定価格 平米 坪	50万6,000 円／平米 167万2,836 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１１－５公Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区幸町４４番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	54万4,514 円／平米 180万163 円／坪
推定価格 平米 坪	51万9,855 円／平米 171万8,641 円／坪
標準価格 平米 坪	48万5,846 円／平米 160万6,207 円／坪
査定価格 平米 坪	51万 円／平米 168万6,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	252 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6.3 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地６０㎡
特別な事情