路線価 (2023) 東京都板橋区南常盤台2-25-17 坪・平米
2023
路 線 価
東京都 板橋区
東京都板橋区南常盤台２丁目２５番１７
(板橋)
- 周辺状況： 住宅地 (中規模住宅にマンション等も見られる住宅地域)
- ときわ台駅 から 550m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
142万1,580 円
１坪あたり
１坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
43万 円
１平米あたり
１平米あたり
路線価とは：路線価は、路線(道路）に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額（千円単位）のことです。相続税や贈与税の計算基準となります。
倍率方式とは：倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
路線価出典：国土交通省地価公示
路線価の対象の土地情報
標準地
| 住所 | |
|---|---|
| 所在地 |
東京都
板橋区東京都板橋区南常盤台２丁目２５番１７
|
| 価格時点 | 2023 年
|
| 駅名 | ときわ台駅 から 550m |
| 路線価 | |
| 1坪当たり | 1坪 142万1,580 円 |
| 1平米当たり | 1平米 43万 円 |
| 標準地の鑑定額 | |
| 標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。 | |
| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月13日
|
| 調査実施日 | 2022年12月03日
|
| 鑑定評価額 総額 |
8,200万 円
(148 平米)
|
| 鑑定評価額 単価 |
1坪 183万1,524 円
1平米 55万4,000 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
|
| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月12日
|
| 調査実施日 | 2022年12月16日
|
| 鑑定評価額 総額 |
8,200万 円
(148 平米)
|
| 鑑定評価額 単価 |
1坪 183万1,524 円／坪
1平米 55万4,000 円／平米
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 市場の特性 | |
|
(1) 同一需給圏は板橋区内の東武東上線沿線の住宅地で、中板橋駅から上板橋駅までを最寄駅とする住宅地が中心。需要者は区内及び隣接区の都心通勤者・自営業者等が中心である。利便性・住環境の良好な地域で供給は限られている一方、需要は比較的旺盛である。市場の中心価格帯は、近年は細分化された土地が多く、土地で３千５百万円～４千５百万円程度、新築の建売住宅では総額５千５百万円～６千５百万円が中心。 (2) 同一需給圏は板橋区北部の住宅地域であり、特に東武東上線沿線駅を最寄駅とする範囲と判定した。市場参加者は、自用目的の地縁者、周辺地区在住者等であり、一次取得者、買替層等ともにみられる。細分可能な土地については不動産業者等である。利便性に優れる戸建住宅地について需要は堅調である一方、供給は少ない状況にある。市場での中心価格帯は土地については㎡あたり５０万円台、新築戸建住宅で５５００万円から６５００万円程度と把握した。 |
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| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定 | |
|
(1) 周辺に共同住宅等も見受けられるが、自用の一般住宅としての利用を前提とした取引が中心の地域である。以上により、収益性の価格形成に対する影響がやや希薄な地域であるため、取引の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格も比較考量のうえ、単価と総額との関連、地域の動向等を勘案し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用目的の戸建住宅需要が中心の住宅地域であり、市場参加者は収益性よりも、居住の快適性・利便性・資産性等を重視して取引意思を決定することから、市場の特性に適合した手法は、代替競争関係にある不動産との比較検討のプロセスを反映した取引事例比較法である。本件では、相対的に説得力を有する実証的な比準価格を重視し、理論的な収益価格を参酌して、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 |
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| 交通 | |
| 交通施設 | ときわ台駅西方
|
| 距離 | 550 m
|
| 土地の状態 | |
| 土地面積 |
44.8 坪
(148 平米)
|
| 私道分面積 | 0 平米
|
| 指定建ぺい率 | 60 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 200 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 形状 | 長方形 |
| 間口 | 1 m
|
| 奥行 | 2 m
|
| 現況 | 住宅
|
| 構造 |
木造:W
その他種類鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑） |
| 地上階数 | 2F
|
| 地下階数 | B0
|
| 周辺の利用状況 | 中規模住宅にマンション等も見られる住宅地域
|
| 接面道路の状況 | |
| 方位 | 南 |
| 道路幅員 | 6 m
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| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 |
区道
その他種類国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路 |
| 側道の状況 | |
| 側道方位 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道等接面状況 | 記載無し |
| 水道／ガス／下水 | |
| 水道／ガス／下水 設備の供給の有無 | |
| 水道 | 有 |
| ガス | 有 |
| 下水道 | 有 |
| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
市街化区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
第1種住居地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 準防火地域 |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等1 | 高度地区（高度地区） |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | 最低敷地６０㎡
|
| 基準建ぺい率 | 70 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 200 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
近隣地域
| 標準地 |
板橋区東京都板橋区南常盤台２丁目２５番１７
|
|---|---|
| 標準地の範囲 | |
| 東 | 60 m
|
| 西 | 50 m
|
| 南 | 30 m
|
| 北 | 10 m
|
| 標準的使用 | |
| 標準的使用 | 低層住宅地
|
| 画地の形状等 | |
| 間口 | 9 m
|
| 奥行き | 16 m
|
| 面積 | 145 m2
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| 形状 | 長方形 |
| 地域の特性 | |
| 地域の特性 | 特にない
|
| 街路 | 基準方位北、 ６ｍ区道
|
| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
市街化区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
第1種住居地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 準防火地域 |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等１ | 高度地区（高度地区） |
| その他地域地区等２ | その他 |
| その他地域地区等３ | 最低敷地６０㎡
|
| 指定建ぺい率 | 60 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 200 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 基準建ぺい率 | 70 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 200 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 地域の将来予測 | |
|
(1)今後も当面は現状のまま推移していくものと予測する。 (2)中規模の戸建住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく、現状を維持して推移していくものと思料される。 |
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| 近隣地域の比準価格 | |
| 最有効使用判定 | 低層住宅地
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| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 比準価格 |
1坪 187万1,196 円
1平米 56万6,000 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
|
| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 比準価格 |
1坪 187万4,502 円
1平米 56万7,000 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
|
前年からの変動額
| 前年からの変動額 | |
|---|---|
| 不動産鑑定士の査定 変動額(1) | |
|
2023年 |
1坪 187万1,196円 1平米 56万6,000円 |
前年から次年への変動率 
3.9 ％
|
|
|
2022年 |
1坪 176万2,098円 1平米 53万3,000円 |
| 不動産鑑定士の査定 変動額(2) | |
|
2020年 |
1坪 187万4,502円 1平米 56万7,000円 |
|
前年から次年への変動率
3.9 ％
|
|
|
2019年 |
1坪 176万2,098円 1平米 53万3,000円 |
| 標準地区分 | 代表標準地 |
| 継続・新規区分 | 継続 |
| 一般的要因 | |
|
(1)板橋区内の人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加。住宅地の取引件数はほぼ横ばいで取引価格は上昇傾向。各種賃料は概ね横ばい傾向で推移している。 (2)板橋区の人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加している。住宅地の取引件数はほぼ横ばい、取引価格は上昇している。 |
|
| 地域要因 | |
|
(1)利便性・住環境が良好な地域で特に地域要因に変動はないが、一般的要因の影響を受けて、地価は上昇傾向にある。 (2)地域要因に特段の変動はない。 |
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| 個別的要因 |
(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。 |
土地価格の事例
比準価格算定 事例A
| 事例番号 |
１０－５公 比準価格算定 事例A |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 東京都 |
| 市区町村 | 板橋区 |
| 地域 | 東京都板橋区南常盤台２丁目２５番１７ |
| 区域区分 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 第2種住居地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
50万6,952 円／平米
167万5,983 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
51万4,904 円／平米
170万2,273 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
56万5,829 円／平米
187万631 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
59万4,000 円／平米
196万3,764 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 70 ％ |
| 基準容積率 | 160 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | 長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 北西 |
| 道路幅員 | 4 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 私道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | 四方路 |
| 側道方位1 | 南東 |
| 側道幅員1 | 2 m |
| 側道方位2 | |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | 高度地区（高度地区） |
| その他地域地区等2 | |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例B
| 事例番号 |
１０－５公 比準価格算定 事例B |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 東京都 |
| 市区町村 | 板橋区 |
| 地域 | 東京都板橋区南常盤台２丁目２５番１７ |
| 区域区分 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 第1種中高層住居専用地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
42万1,341 円／平米
139万2,953 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
43万8,539 円／平米
144万9,810 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
49万5,524 円／平米
163万8,202 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
52万 円／平米
171万9,120 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 70 ％ |
| 基準容積率 | 160 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | ほぼ整形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 北 |
| 道路幅員 | 4 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 私道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | 高度地区（高度地区） |
| その他地域地区等2 | |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例C
| 事例番号 |
１０－５公 比準価格算定 事例C |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 東京都 |
| 市区町村 | 板橋区 |
| 地域 | 東京都板橋区南常盤台２丁目２５番１７ |
| 区域区分 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 第2種住居地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
47万283 円／平米
155万4,756 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
48万5,515 円／平米
160万5,113 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
53万9,461 円／平米
178万3,458 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
56万6,000 円／平米
187万1,196 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 70 ％ |
| 基準容積率 | 160 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 貸家建付地 |
| 形状 | 不整形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 南東 |
| 道路幅員 | 4 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 私道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | 高度地区（高度地区） |
| その他地域地区等2 | |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例D
| 事例番号 |
１０－５公 比準価格算定 事例D |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 東京都 |
| 市区町村 | 板橋区 |
| 地域 | 東京都板橋区南常盤台２丁目２５番１７ |
| 区域区分 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 第1種中高層住居専用地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
42万2,862 円／平米
139万7,982 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
43万4,882 円／平米
143万7,720 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
49万3,063 円／平米
163万66 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
51万8,000 円／平米
171万2,508 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 83 ％ |
| 基準容積率 | 214 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | ほぼ台形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 南 |
| 道路幅員 | 6 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 区道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | 側道 |
| 側道方位1 | 東 |
| 側道幅員1 | 2.8 m |
| 側道方位2 | |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | 高度地区（高度地区） |
| その他地域地区等2 | |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例E
| 事例番号 |
１０－５公 比準価格算定 事例E |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 東京都 |
| 市区町村 | 板橋区 |
| 地域 | 東京都板橋区南常盤台２丁目２５番１７ |
| 区域区分 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 第2種住居地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
66万3,919 円／平米
219万4,916 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
67万2,464 円／平米
222万3,166 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
60万951 円／平米
198万6,744 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
63万1,000 円／平米
208万6,086 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 70 ％ |
| 基準容積率 | 168 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | 長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 北西 |
| 道路幅員 | 4.2 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 区道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | 高度地区（高度地区） |
| その他地域地区等2 | |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |