路線価 (2023) 東京都板橋区舟渡2-22-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 板橋区東京都板橋区舟渡２丁目２２番１３
価格時点	2023 年
駅名	浮間舟渡駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 92万5,680 円
1平米当たり	1平米 28万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,990万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 120万78 円 1平米 36万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6,040万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 120万9,996 円／坪 1平米 36万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主として板橋区北部及び北区北部の住宅地域である。需要者層は、同一需給圏内に地縁を有する個人や法人、地元開発業者等である。河川に近いことからやや敬遠する購入層もある反面、都心からの接近性や生活利便性は悪くなく、価格も相対的に低いため、需要は安定的に推移している。需要の中心は、小規模な新築戸建住宅で総額５，０００万円～６，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は２３区内の最寄駅徒歩圏の住宅地だが、需要者の過半は浮間舟渡駅等徒歩圏内の居住者である。勤労者層を中心に、戸建住宅分譲業者等が需要者である。建築費、諸物価高騰で建売住宅価格、土地仕入れ値は上昇しているが、舟渡地区は供給が少なく、個人、分譲業者等の需要が多い地域で需要超過の状態である。土地は７０㎡で２５００万円前後が需要の中心と見られる。新築建売住宅では４５００万円～５０００万円前後が需要の中心とみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸アパートもみられる地域であるが、取引は住宅分譲会社の仕入れ取引やその後の分譲事例が主であり、土地取引にあたって主体となる開発業者は収益性よりも市場代替性を反映した比準価格が重視される傾向にあるため比準価格に比べ収益価格は低位に求められた。したがって本件では比準価格を重視のうえ、収益価格を比較考量して更に代表標準地の価格からの検討も行って鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 低層戸建住宅が多い地域で、近隣地域周辺で貸家等の投資物件の取引が散見されるが、近隣地域及び類似地域においては収益性よりも居住の快適性を重視した自己利用の取引がやや多い地域である。近隣地域周辺の標準地と同等な取引事例を多く採用できたため、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、単価と総額との関連にも考慮して、代表標準地等と規準して求めた価格との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	浮間舟渡駅北西方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	建築中
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	社宅、中小工場、マンションが混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地７０㎡
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	板橋区東京都板橋区舟渡２丁目２２番１３
標準地の範囲
東	40 m
西	60 m
南	10 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	中低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	16 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	最低敷地７０㎡
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)マンション、戸建住宅のほか、工場、作業所等が混在する住工混在地域で、徐々に住宅地域へ純化が進む傾向にあるが、当分の間は現状を維持するとみられる。 (2)事業所等と住宅の混在の状況が当面は続くものと予想されるが、将来的には住宅等への建て替えが進むものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 125万6,280 円 1平米 38万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 132万5,706 円 1平米 40万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 125万6,280円 1平米 38万円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2022年	1坪 116万7,018円 1平米 35万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 132万5,706円 1平米 40万1,000円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2019年	1坪 116万7,018円 1平米 35万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区内の人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加である。コロナ禍の影響はほぼなくなり、住宅地の需要は堅調に推移している。 (2)人口はほぼ横ばいで世帯数は入国制限緩和等によりやや増加傾向。不動産取引件数は住宅地ほぼ横ばいで、商業地横ばい。宅地不足により再開発進展。
地域要因
(1)一般住宅を中心に共同住宅が混在する既成住宅地域で、地域要因に格別の変動はない。 (2)特になし
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１９－５公Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都板橋区舟渡２丁目２２番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	37万2,294 円／平米 123万804 円／坪
推定価格 平米 坪	36万4,848 円／平米 120万6,187 円／坪
標準価格 平米 坪	33万4,110 円／平米 110万4,568 円／坪
査定価格 平米 坪	35万1,000 円／平米 116万406 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	６－５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区舟渡２丁目２２番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万8,436 円／平米 128万4,169 円／坪
推定価格 平米 坪	38万9,578 円／平米 128万7,945 円／坪
標準価格 平米 坪	34万6,292 円／平米 114万4,841 円／坪
査定価格 平米 坪	36万4,000 円／平米 120万3,384 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地６０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	３－５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区舟渡２丁目２２番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万2,600 円／平米 83万5,096 円／坪
推定価格 平米 坪	25万9,503 円／平米 85万7,917 円／坪
標準価格 平米 坪	31万1,528 円／平米 102万9,912 円／坪
査定価格 平米 坪	32万7,000 円／平米 108万1,062 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	３－５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区舟渡２丁目２２番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	34万1,116 円／平米 112万7,729 円／坪
推定価格 平米 坪	33万395 円／平米 109万2,286 円／坪
標準価格 平米 坪	36万2,275 円／平米 119万7,681 円／坪
査定価格 平米 坪	38万 円／平米 125万6,280 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地７０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１４－５公 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都板橋区舟渡２丁目２２番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	41万7,202 円／平米 137万9,270 円／坪
推定価格 平米 坪	42万1,791 円／平米 139万4,441 円／坪
標準価格 平米 坪	40万7,922 円／平米 134万8,590 円／坪
査定価格 平米 坪	42万8,000 円／平米 141万4,968 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情