路線価 (2023) 東京都板橋区高島平5-47-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 板橋区東京都板橋区高島平５丁目４７番７
価格時点	2023 年
駅名	西高島平駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 92万5,680 円
1平米当たり	1平米 28万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	8,000万 円 (224 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 118万242 円 1平米 35万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	8,000万 円 (224 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 118万242 円／坪 1平米 35万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は高島平地区を中心に、都営三田線および東武東上線各駅から徒歩圏の住宅地域であり、板橋区北西部に広がる地域である。需要者の中心は主に地縁的選好性を有する者が中心で、地元開発業者による需要もみられるが、近年は敷地の細分化が多く行われている。不動産需要は堅調に推移しており、供給に比して需要はより多くなっている。取引される不動産の中心価格帯は建売住宅で６，０００万円～７，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、板橋区の都営三田線及び東武東上線の各駅から徒歩圏内の交通接近条件や買い物等生活利便性よりも環境条件の良好な住宅地域。典型的な需要者は、戸建住宅の取得を目的とするエンドユーザーが中心。住環境の良さと手ごろな地価のため、戸建住宅の需要は堅調に推移している。取引の中心価格帯は１５０㎡程度の土地で５０００万円強、戸建住宅で７０００万円前後。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中規模の戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。比準価格が収益価格より高く試算されている点は、自用目的の取引が中心であり、市場性が収益性よりも高く評価されているためであると考えられる。よって、本件においては比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象不動産に係る典型的な需要者は、自ら居住の用に供するための戸建住宅用地として購入を検討する個人であり、対象地周辺について地縁性を有する個人である。当該需要者は、主に市場における取引価格等を重視して不動産についての価値判断を行う。したがって比準価格が当該需要者の属性と行動を適切に反映しているものと思料する。以上より、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	西高島平駅南東方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	67.8 坪 (224 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地８０㎡
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	板橋区東京都板橋区高島平５丁目４７番７
標準地の範囲
東	80 m
西	20 m
南	45 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	18 m
面積	225 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北、　６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	最低敷地８０㎡
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模の戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。近年は敷地の細分化もみられるものの、特段の変動要因はなく、当面は現状維持で推移するものと予測される。 (2)近隣地域は、中小規模の戸建住宅を中心とする既成住宅地域である。地域の状態に大きな影響を与えるような環境要因等は認められず、今後も現状を維持していくものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ低層住宅地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 120万9,996 円 1平米 36万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 120万78 円 1平米 36万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 120万9,996円 1平米 36万6,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 115万7,100円 1平米 35万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 120万78円 1平米 36万3,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 115万7,100円 1平米 35万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区内の人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加している。不動産の取引価格は上昇、住宅地の取引件数はほぼ横ば　い、マンション賃料は横ばいである。 (2)区内の人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加。住宅地の取引件数はおおむね横ばい、不動産の取引価格はおおむね上昇で推移している。
地域要因
(1)西高島平駅から徒歩圏内の区画整然とした住宅地域で、地域要因に特段の変動はみられない。 (2)中規模戸建住宅地として成熟しており、地域要因に特段の変化はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１２－５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区高島平５丁目４７番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	39万754 円／平米 129万1,833 円／坪
推定価格 平米 坪	36万8,498 円／平米 121万8,254 円／坪
標準価格 平米 坪	35万7,765 円／平米 118万2,771 円／坪
査定価格 平米 坪	37万6,000 円／平米 124万3,056 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地８０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	３－５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区高島平５丁目４７番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	31万3,684 円／平米 103万7,039 円／坪
推定価格 平米 坪	32万4,567 円／平米 107万3,019 円／坪
標準価格 平米 坪	33万4,605 円／平米 110万6,204 円／坪
査定価格 平米 坪	35万1,000 円／平米 116万406 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地７０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	８－５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区高島平５丁目４７番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	33万1,794 円／平米 109万6,911 円／坪
推定価格 平米 坪	34万9,075 円／平米 115万4,042 円／坪
標準価格 平米 坪	35万6,199 円／平米 117万7,594 円／坪
査定価格 平米 坪	37万4,000 円／平米 123万6,444 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地８０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	３－５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区高島平５丁目４７番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	34万1,112 円／平米 112万7,716 円／坪
推定価格 平米 坪	33万5,151 円／平米 110万8,009 円／坪
標準価格 平米 坪	33万9,222 円／平米 112万1,468 円／坪
査定価格 平米 坪	35万6,000 円／平米 117万6,936 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	８－５公 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区高島平５丁目４７番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	37万3,171 円／平米 123万3,703 円／坪
推定価格 平米 坪	35万3,659 円／平米 116万9,197 円／坪
標準価格 平米 坪	35万4,723 円／平米 117万2,714 円／坪
査定価格 平米 坪	37万2,000 円／平米 122万9,832 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	11 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地７０㎡
特別な事情