土地路線価格
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路線価 (2023) 東京都板橋区若木1-173-16 坪・平米

2023
路 線 価
東京都 板橋区
東京都板橋区若木1丁目173番16 (板橋)
  • 周辺状況: 住宅地 (住宅の中に工場等も見られる住宅地域)
  • 上板橋駅 から 950m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
102万4,860
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
31万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 東京都 板橋区東京都板橋区若木1丁目173番16
価格時点 2023
駅名 上板橋駅 から 950m
路線価
1坪当たり 1坪 102万4,860
1平米当たり 1平米 31万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月05日
調査実施日 2022年12月24日
鑑定評価額 総額
3,630万
(95 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 126万2,892
1平米 38万2,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月06日
鑑定評価額 総額
3,620万
(95 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 125万9,586 円/坪
1平米 38万1,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、板橋区中央部を主として、東武東上線・都営三田線沿線で、区内に存する住宅地域である。需要者の中心は、同沿線居住者等の同一需給圏内に地縁を有する個人等が多いが、同一需給圏外からの転入や建売目的の不動産業者等も見られる。近年は総額を抑えるための土地の細分化が進行しつつあり、需給は概ね安定的である。需要の中心は、小規模な新築戸建住宅で4000万円~5500万円前後である。

(2) 同一需給圏の範囲は、概ね板橋区中央部における住宅地域である。需要者は当該地域に何らかの地縁を有する一次取得者や買替者等を中心とする。周辺には従来からの工業用途が若干残るものの、需要は住宅用途が大多数を占める。新型コロナによる影響からの脱却、戸建住宅人気、金融緩和政策等を要因として市況は堅調である。市場の中心価格帯は、土地100㎡として総額3,500万円台後半程度と把握した。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅、共同住宅のほか、小工場等も残る住宅地域であるが、近隣地域及び類似地域においては収益性よりも居住の快適性を重視した自己使用目的での住宅地の取引が大半であり、類似物件の取引価格等を重視して価格形成がなされる傾向が強くなっている。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格をも比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(2) 戸建住宅を主体とした住宅地域に存し、地域内の土地利用は自己使用目的が中心である。収益性よりも居住性や利便性を重視して価格が形成される地域であることを反映し、収益価格は相対的に低位に試算されている。また、比準価格は代替性を有する事例を採用し、各事例の規範性を考慮のうえ試算しており信頼性が高い。したがって、比準価格を標準に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

交通
交通施設 上板橋駅北西方
距離 950 m
土地の状態
土地面積 28.7 坪 (95 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1.5 m
奥行 1 m
現況 住宅
構造 鉄骨造:S
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 3F
地下階数 B0
周辺の利用状況 住宅の中に工場等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位 西
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 準工業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 地区計画等
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 板橋区東京都板橋区若木1丁目173番16
標準地の範囲
100 m
西 50 m
30 m
50 m
標準的使用
標準的使用 低層住宅地
画地の形状等
間口 11 m
奥行き 9 m
面積 100 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位北 4m区道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 準工業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 地区計画等
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅、アパート、作業所等が混在する地域で、特段の変動要因もなく、当面は概ね現状と同様に推移するものと思料する。

(2)地域要因に特段の変化は予測できず、当面は現状を維持しつつ推移するものと思われる。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 128万9,340
1平米 39万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 128万6,034
1平米 38万9,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 128万9,340
1平米 39万
前年から次年への変動率 3 %
2022年
1坪 122万6,526
1平米 37万1,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 128万6,034
1平米 38万9,000
前年から次年への変動率 2.7 %
2019年
1坪 122万6,526
1平米 37万1,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)区内の人口は横這いで高齢化率が高い。住宅需要は底堅く取引件数は前年比で横這いだが、取引価格は前年比で上昇。賃料は前年比で横這い程度。

(2)板橋区の人口はほぼ横這い、世帯数はやや増加傾向にある。区内住宅地の取引件数は概ね横這い、取引価格は上昇傾向が窺える。

地域要因
(1)戸建住宅、共同住宅のほか、小工場等も見られる地域で、地域要因に特段の変動は見られない。

(2)地域要因に格別の変動は見られない。

個別的要因 (1)個別的要因に特段の変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 18-5公Y
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 板橋区
地域 東京都板橋区若木1丁目173番16
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
38万5,386 円/平米
127万4,086 円/坪
推定価格 平米
38万2,051 円/平米
126万3,061 円/坪
標準価格 平米
37万4,560 円/平米
123万8,295 円/坪
査定価格 平米
38万2,000 円/平米
126万2,892 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 80
基準容積率 172
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 4.3 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 北東
側道幅員1 4 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 最低敷地60㎡
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 18-5公Y
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 板橋区
地域 東京都板橋区若木1丁目173番16
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
42万4,866 円/平米
140万4,607 円/坪
推定価格 平米
43万697 円/平米
142万3,884 円/坪
標準価格 平米
39万8,425 円/平米
131万7,193 円/坪
査定価格 平米
40万6,000 円/平米
134万2,236 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 最低敷地60㎡
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 18-5公
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 板橋区
地域 東京都板橋区若木1丁目173番16
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
35万1,388 円/平米
116万1,689 円/坪
推定価格 平米
34万9,666 円/平米
115万5,996 円/坪
標準価格 平米
38万72 円/平米
125万6,518 円/坪
査定価格 平米
38万8,000 円/平米
128万2,728 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 180
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 最低敷地60㎡
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 6-5公
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 板橋区
地域 東京都板橋区若木1丁目173番16
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
31万1,501 円/平米
102万9,822 円/坪
推定価格 平米
31万9,383 円/平米
105万5,880 円/坪
標準価格 平米
37万3,985 円/平米
123万6,394 円/坪
査定価格 平米
38万1,000 円/平米
125万9,586 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 2 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 宅造規制
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 3-5公
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 板橋区
地域 東京都板橋区若木1丁目173番16
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
31万3,379 円/平米
103万6,031 円/坪
推定価格 平米
32万6,170 円/平米
107万8,318 円/坪
標準価格 平米
38万3,278 円/平米
126万7,117 円/坪
査定価格 平米
39万1,000 円/平米
129万2,646 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 宅造工事規制区域
特別な事情
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