路線価 (2023) 東京都板橋区蓮根3-19-20 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 板橋区東京都板橋区蓮根３丁目１９番２０
価格時点	2023 年
駅名	西台駅 から 420m
路線価
1坪当たり	1坪 112万4,040 円
1平米当たり	1平米 34万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2億600万 円 (495 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 137万8,602 円 1平米 41万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2億600万 円 (495 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 137万8,602 円／坪 1平米 41万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は区内北西部を中心に、隣接する周辺区の、比較的規模の大きな土地で、賃貸マンション地または分譲住宅地に適した土地の所在する地域と判定した。主たる需要者は開発分譲事業者、投資目的の賃貸事業者、福祉関連施設の事業者等多岐にわたる。中心価格帯は、規模、用途により様々だが、中小事業者でも資金調達可能な２億円から５億円程度が主流と思われる。 (2) 同一需給圏の範囲は、板橋区及びその周辺区の都営三田線や東武東上線沿線の駅が利用できる住宅地域である。主たる需要者は区内及びその周辺地域の不動産業者、小規模地であれば都内へ通勤する会社員で、需要者の重視する点は、不動産業者等は共同住宅の賃貸収益、実際の居住者は居住の快適性や利便性である。コロナ禍による影響はほぼ無くなり、賃貸マンション用地としての価格水準は１００～１８０万円／坪程度にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 西台駅周辺は、生活利便性は高いが、大規模なＵＲ団地、民間の賃貸マンションが密集し、賃貸物件はやや供給過多の状態にあり、賃貸市場は軟調である。一方、住宅実需は旺盛であり、建売住宅の売れ行きも良く、建売用地は強気の相場が続いている。よって、取引の市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は比較考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象不動産は、相当程度規模が大きいため、主たる需要者は賃貸マンション建設などを目的とした不動産業者等である。それらの需要者は実際に市場において取引された価格を重視する度合いが高いが、建築後の賃料収入も考慮して購入決定する。したがって、本件においては取引の実勢を反映した比準価格を重視するとともに、共同住宅から得られる賃貸収益を基礎として求めた収益価格を関連づけた上で、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	西台駅東方
距離	420 m
土地の状態
土地面積	149.7 坪 (495 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、マンション、アパートが建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地　７０㎡
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	板橋区東京都板橋区蓮根３丁目１９番２０
標準地の範囲
東	95 m
西	80 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中低層共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	最低敷地　７０㎡
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中低層の共同住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域的変化は乏しく、当面、現状のまま推移するものと予測される。 (2)西台駅や蓮根駅から徒歩圏内の主として共同住宅が連たんする住宅地であり、特段大きな開発計画も無いことから現状のまま推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 148万7,700 円 1平米 45万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 143万4,804 円 1平米 43万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 148万7,700円 1平米 45万円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 135万2,154円 1平米 40万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 143万4,804円 1平米 43万4,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 135万2,154円 1平米 40万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区内の人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加、取引件数はほぼ横ばいの状況で推移している。住宅地価には上昇の傾向がみられる。 (2)区内の人口はほぼ横這い、世帯数はやや増加傾向にある。取引件数はほぼ横這いであるが、取引価格は上昇傾向にある。賃料は横這い傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はみられない。 (2)主として共同住宅が存する地域であり、地域要因に特別な変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	３－５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区蓮根３丁目１９番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	45万8,733 円／平米 151万6,571 円／坪
推定価格 平米 坪	46万6,990 円／平米 154万3,869 円／坪
標準価格 平米 坪	40万8,208 円／平米 134万9,536 円／坪
査定価格 平米 坪	40万8,000 円／平米 134万8,848 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地７０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	９－５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区蓮根３丁目１９番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	51万1,615 円／平米 169万1,399 円／坪
推定価格 平米 坪	47万5,679 円／平米 157万2,595 円／坪
標準価格 平米 坪	48万7,376 円／平米 161万1,265 円／坪
査定価格 平米 坪	48万7,000 円／平米 161万22 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3.2 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１８－５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区蓮根３丁目１９番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	48万4,197 円／平米 160万755 円／坪
推定価格 平米 坪	46万8,087 円／平米 154万7,496 円／坪
標準価格 平米 坪	45万5,781 円／平米 150万6,812 円／坪
査定価格 平米 坪	45万6,000 円／平米 150万7,536 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地６０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０－５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区蓮根３丁目１９番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	47万283 円／平米 155万4,756 円／坪
推定価格 平米 坪	48万5,515 円／平米 160万5,113 円／坪
標準価格 平米 坪	44万9,135 円／平米 148万4,840 円／坪
査定価格 平米 坪	44万9,000 円／平米 148万4,394 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１９－５公 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都板橋区蓮根３丁目１９番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	45万2,121 円／平米 149万4,712 円／坪
推定価格 平米 坪	48万2,916 円／平米 159万6,520 円／坪
標準価格 平米 坪	45万1,746 円／平米 149万3,472 円／坪
査定価格 平米 坪	45万2,000 円／平米 149万4,312 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情