路線価 (2023) 東京都板橋区相生町2017 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 板橋区東京都板橋区相生町２０１７番
価格時点	2023 年
駅名	志村三丁目駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 122万3,220 円
1平米当たり	1平米 37万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2億2,600万 円 (535 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 139万8,438 円 1平米 42万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2億2,600万 円 (535 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 139万5,132 円／坪 1平米 42万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、板橋区を中心に、隣接区を含む最寄駅から徒歩圏内の共同住宅の存する地域。主たる需要者は中堅のマンションデベロッパー等であるが、賃貸事業を目的とした法人投資家も含まれる。需給動向については、デベロッパー等の土地取得意欲は強いが、供給が少ないため、今後も需要は底堅いと見込まれる。市場の中心となる価格帯は画地規模等により様々であるが、標準的画地（５６０㎡）程度の土地で２～３億円程度である。 (2) 同一需給圏の範囲は、概ね板橋区内の住宅地域であり、特に中央部及び北西部の地域と代替性が強い。需要者は、不動産開発業者、賃貸目的の個人や法人の投資家、介護施設運営会社等を中心とする。新型コロナによる影響からの脱却、金融緩和政策等を背景に市況は堅調で、相対的に競争力が弱い傾向にある三田線沿線においても、マンションや戸建用地の供給が乏しいため業者の引き合いは多い。中心価格帯は、土地５６０㎡として総額２億円台前半程度と把握した。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の多数の取引事例を収集し、適宜に補修正を行って求められた価格で、市場に立脚した実証的な性格を有する。一方で、収益価格は現実の利用状況を勘案し、対象地における最有効建物を想定して理論的に求めた価格であり、対象不動産の収益性を反映して適切に求められた。比準価格と収益価格を相互に関連付けて、現在の市場動向に十分配慮し、代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域周辺の取引は自用目的が中心であるため、土地建物の元本価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は相対的に低位に試算された。一方、比準価格は、多数の取引事例を収集し、そのうち代替性の高い事例を採用して試算しており説得力のある価格が得られた。したがって、市場性を反映して実証的な比準価格を重視し、収益価格を相応に関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	志村三丁目駅西方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	161.8 坪 (535 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層マンションが多く、住宅も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	8.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地７０㎡
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	板橋区東京都板橋区相生町２０１７番
標準地の範囲
東	50 m
西	0 m
南	100 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中低層共同住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	40 m
面積	560 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８．８ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	最低敷地７０㎡
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中層マンションを主体とする住宅地域で、当面の間現状のまま推移すると思料する。 (2)中層マンションが多く見られる住宅地域で、地域要因に特段の変化は予測できず、当面は現状を維持しつつ推移するものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 142万4,886 円 1平米 43万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 142万8,192 円 1平米 43万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 142万4,886円 1平米 43万1,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 136万2,072円 1平米 41万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 142万8,192円 1平米 43万2,000円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2019年	1坪 136万2,072円 1平米 41万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区内の人口は横這い、世帯数はやや増加傾向で、取引件数は横ばい傾向にある。賃料は横ばい傾向、取引価格は上昇傾向を示している。 (2)板橋区の人口はほぼ横這い、世帯数はやや増加傾向にある。区内住宅地の取引件数は概ね横這い、取引価格は上昇傾向が窺える。
地域要因
(1)特段の地域要因の変動はない。 (2)志村三丁目駅から徒歩圏にある利便性の良い住宅地域で、地域要因に格別の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因につき特別の変動は見られない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０－５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区相生町２０１７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	42万2,862 円／平米 139万7,982 円／坪
推定価格 平米 坪	43万4,882 円／平米 143万7,720 円／坪
標準価格 平米 坪	42万4,689 円／平米 140万4,022 円／坪
査定価格 平米 坪	42万5,000 円／平米 140万5,050 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	83 ％
基準容積率	214 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2.8 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１１－５公Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区相生町２０１７番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	48万4,776 円／平米 160万2,669 円／坪
推定価格 平米 坪	48万5,708 円／平米 160万5,751 円／坪
標準価格 平米 坪	43万4,444 円／平米 143万6,272 円／坪
査定価格 平米 坪	43万4,000 円／平米 143万4,804 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地７０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２１－５公Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区相生町２０１７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	38万5,092 円／平米 127万3,114 円／坪
推定価格 平米 坪	38万9,290 円／平米 128万6,993 円／坪
標準価格 平米 坪	42万5,454 円／平米 140万6,551 円／坪
査定価格 平米 坪	42万5,000 円／平米 140万5,050 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地７０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２１－５公Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区相生町２０１７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	50万7,403 円／平米 167万7,474 円／坪
推定価格 平米 坪	49万4,839 円／平米 163万5,938 円／坪
標準価格 平米 坪	43万9,076 円／平米 145万1,585 円／坪
査定価格 平米 坪	43万9,000 円／平米 145万1,334 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地７０㎡
特別な事情