路線価 (2023) 東京都板橋区坂下3-14-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 板橋区東京都板橋区坂下３丁目１４番４外
価格時点	2023 年
駅名	蓮根駅 から 870m
路線価
1坪当たり	1坪 99万1,800 円
1平米当たり	1平米 30万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	5,670万 円 (150 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 124万9,668 円 1平米 37万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	5,660万 円 (150 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 124万6,362 円／坪 1平米 37万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は板橋区北部の住宅地域で、店舗等も点在する地域である。需要者は同一需給圏内の居住者、個人事業者等が中心である。比較的規模が小さい土地は戸建て住宅、分割ができない画地は共同住宅用地として取引されることが多い。市場での中心となる価格帯（総額）は、小規模な新築戸建で５，０００万円前後と把握される。 (2) 同一需給圏の範囲は、概ね板橋区北部から北西部にかけての住宅地域である。需要者は当該地域に地縁を有する一次取得者や買替者等を中心とする。周辺は街路条件が良好で工業系地域にも近いため、用途の多様性を有する。新型コロナによる影響からの脱却、金融緩和政策等を背景に市況は全般的に堅調であるが、区北西部における三田線沿線地域の競争力は相対的にやや低い傾向もある。中心価格帯は、土地１５０㎡として総額５，５００万円前後と把握した。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は板橋区北部の共同住宅、住宅、店舗兼住宅が混在する地域で、比準価格は同一需給圏内の代替性の高い複数の事例により求めており規範性が高い。周辺では賃貸マンションもみられるが、複数の賃貸事例を取集して検討した結果、土地に対する収益性は市場性よりもやや低いと把握される。したがって比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地の規準価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 地域内の土地利用は投資目的も若干見られるが、自己使用目的の利用が中心である。収益価格が相対的に低位に試算されているのも、居住性や利便性を重視して価格が形成される地域であることを反映している。また、本件比準価格は代替性を有する事例を採用し、各事例の規範性を考慮のうえ試算しており信頼性が高い。したがって、比準価格を標準に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	蓮根駅北東方
距離	870 m
土地の状態
土地面積	45.4 坪 (150 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	共同住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	共同住宅、住宅、店舗兼住宅が混在する地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地７０㎡
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	板橋区東京都板橋区坂下３丁目１４番４外
標準地の範囲
東	50 m
西	40 m
南	25 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層共同住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	19 m
面積	152 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　１１ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	最低敷地７０㎡
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)共同住宅、一般住宅、店舗住宅が混在する地域で、特に地域要因の変化要因はなく、今後も現状を維持すると予測する。 (2)共同住宅、営業所、店舗兼住宅など雑多な用途が見られる住宅地域であり、地域要因の変化は特段予測できず、当面は現在のような混在地域として推移するものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 127万2,810 円 1平米 38万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 127万2,810 円 1平米 38万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 127万2,810円 1平米 38万5,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 122万3,220円 1平米 37万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 127万2,810円 1平米 38万5,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 122万3,220円 1平米 37万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区内の人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加である。コロナ禍の影響はほぼなくなり、住宅地の需要は堅調に推移している。 (2)板橋区の人口はほぼ横這い、世帯数はやや増加傾向にある。区内住宅地の取引件数は概ね横這い、取引価格は上昇傾向が窺える。
地域要因
(1)共同住宅、一般住宅、店舗兼住宅が混在する地域であり、地域要因に特段の変動はない。 (2)最寄り駅からやや距離がある混在地域で地域的変化は小さく、地域要因に格別の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	３－５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区坂下３丁目１４番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万2,600 円／平米 83万5,096 円／坪
推定価格 平米 坪	25万9,503 円／平米 85万7,917 円／坪
標準価格 平米 坪	35万1,630 円／平米 116万2,489 円／坪
査定価格 平米 坪	35万2,000 円／平米 116万3,712 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１８－５公Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区坂下３丁目１４番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万9,230 円／平米 128万6,794 円／坪
推定価格 平米 坪	38万2,487 円／平米 126万4,502 円／坪
標準価格 平米 坪	39万5,540 円／平米 130万7,655 円／坪
査定価格 平米 坪	39万6,000 円／平米 130万9,176 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地７０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	３－５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区坂下３丁目１４番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	34万1,116 円／平米 112万7,729 円／坪
推定価格 平米 坪	33万395 円／平米 109万2,286 円／坪
標準価格 平米 坪	37万5,449 円／平米 124万1,234 円／坪
査定価格 平米 坪	37万5,000 円／平米 123万9,750 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地７０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	３－５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区坂下３丁目１４番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	40万5,613 円／平米 134万957 円／坪
推定価格 平米 坪	38万9,018 円／平米 128万6,094 円／坪
標準価格 平米 坪	41万7,401 円／平米 137万9,928 円／坪
査定価格 平米 坪	41万7,000 円／平米 137万8,602 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情