路線価 (2023) 東京都板橋区大山町31-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 板橋区東京都板橋区大山町３１番１
価格時点	2023 年
駅名	大山駅 から 100m
路線価
1坪当たり	1坪 366万9,660 円
1平米当たり	1平米 111万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1億4,700万 円 (99 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 489万2,880 円 1平米 148万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	1億4,600万 円 (99 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 485万9,820 円／坪 1平米 147万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、概ね板橋区及び隣接区における商業地域である。需要者の中心は、地縁のある自用目的の個人や法人、賃料収入を目的とする投資家、不動産業者等である。新型コロナによるリスクは払拭されないものの、客足は戻り、飲食店舗等への引き合いは増加傾向にある。また、周辺再開発による地域経済活性化への期待感もあって投資意欲は高まっている。比較的小規模の画地が多く、中心価格帯は総額で１億円から３億円程度が目安となる。 (2) 同一需給圏を板橋区をはじめとする２３区外延部における各駅徒歩圏の商業地と判定した。需要者の中心は、地縁的選好性を有する自用目的の法人や投資用物件の建築を目的とする法人投資家、不動産業者等と考えられる。旺盛な需要に比して供給は限定的であるため商業地の価格は上昇傾向にある。商業地の取引件数は少なく、また、立地や規模等により取引価格が大きく異なり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 繁華性の高い商業地域に存し、自用目的の取引のほか収益性を考慮した投資目的の取引も多く見込まれる。したがって、各事例の規範性を考慮のうえ試算され、市場の実勢を反映して実証的な比準価格と、対象標準地の最有効使用に基づく収益性に着目して求めた収益価格を相互に関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の代替競争不動産の実際の取引事例に基づくため、実証性に優れる。収益価格は投資採算性を示し商業地の取引においては重視される価格であるが、想定部分が多く含まれ、相対的に信頼性が劣る。よって、代替競争不動産における市場性を反映した比準価格を中心に、収益性を反映した収益価格を関連づけて、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	大山駅北西方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	29.9 坪 (99 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B1
周辺の利用状況	小売店舗が建ち並ぶ大山駅に近い既成商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	420 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	板橋区東京都板橋区大山町３１番１
標準地の範囲
東	40 m
西	30 m
南	20 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	17 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	地区計画等
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	420 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)繁華性の高いハッピーロード大山商店街の中心部に位置しており、付近で進行中の再開発や都市計画道路事業等の影響を受けつつ推移するものと予測する。 (2)大山駅近くのアーケード街に小売店舗、飲食店が建ち並ぶ繁華性の高い商業地域である。大山町クロスポイント周辺の都市計画道路や再開発事業が進捗していることから、今後も高い繁華性が維持されるものと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 502万5,120 円 1平米 152万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 495万9,000 円 1平米 150万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 502万5,120円 1平米 152万円
前年から次年への変動率 6.5 ％
2022年	1坪 459万5,340円 1平米 139万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 495万9,000円 1平米 150万円
前年から次年への変動率 5.8 ％
2019年	1坪 459万5,340円 1平米 139万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)板橋区の人口はほぼ横這い、世帯数はやや増加傾向にある。区内商業地の取引件数は横這い、取引価格は上昇傾向が窺える。 (2)区内の商業地の取引件数は横ばい。オフィス、店舗及びマンション賃料は横ばいで推移している。
地域要因
(1)西方で事業中のクロスポイント周辺地区に続いて、令和４年３月、ピッコロ・スクエア周辺地区の再開発事業が都市計画決定された。 (2)大山駅西地区の地区計画に伴う再開発事業が進行中で地域の活性化が期待されている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。稀少性を有し市場競争力は高い。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１１－５公Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区大山町３１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	97万5,404 円／平米 322万4,686 円／坪
推定価格 平米 坪	97万2,617 円／平米 321万5,472 円／坪
標準価格 平米 坪	155万6,187 円／平米 514万4,754 円／坪
査定価格 平米 坪	156万 円／平米 515万7,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地６０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１１－５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区大山町３１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	78万8,807 円／平米 260万7,796 円／坪
推定価格 平米 坪	81万1,682 円／平米 268万3,421 円／坪
標準価格 平米 坪	144万6,848 円／平米 478万3,279 円／坪
査定価格 平米 坪	145万 円／平米 479万3,700 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１１－５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区大山町３１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	82万8,937 円／平米 274万466 円／坪
推定価格 平米 坪	90万4,375 円／平米 298万9,864 円／坪
標準価格 平米 坪	135万1,831 円／平米 446万9,153 円／坪
査定価格 平米 坪	135万 円／平米 446万3,100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１１－５公Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区大山町３１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	73万3,749 円／平米 242万5,774 円／坪
推定価格 平米 坪	82万4,976 円／平米 272万7,371 円／坪
標準価格 平米 坪	127万3,111 円／平米 420万8,905 円／坪
査定価格 平米 坪	127万 円／平米 419万8,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	750 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	北
側道幅員2	3.2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１１－５公 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区大山町３１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	90万7,357 円／平米 299万9,722 円／坪
推定価格 平米 坪	93万1,856 円／平米 308万716 円／坪
標準価格 平米 坪	175万8,219 円／平米 581万2,672 円／坪
査定価格 平米 坪	176万 円／平米 581万8,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地６０㎡
特別な事情