路線価 (2023) 東京都板橋区志村2-4-29 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 板橋区東京都板橋区志村２丁目４番２９
価格時点	2023 年
駅名	志村坂上駅 から 170m
路線価
1坪当たり	1坪 158万6,880 円
1平米当たり	1平米 48万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	4,580万 円 (74 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 204万6,414 円 1平米 61万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,570万 円 (74 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 204万3,108 円／坪 1平米 61万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は板橋区を中心に隣接区を含む商業地域。需要者は地縁的選好性を有する自用目的の法人や投資用物件の建築を目的とした法人、不動産業者が中心である。繁華性はあまり高くないが供給が少ない利便性の良好な地域であるため、底堅い需要が認められる。市場の中心価格帯は、土地総額で５千万円～１億円程度と判断される。 (2) 同一需給圏は、広域的には「対象地の存する板橋区及び隣接区の駅近接の商業地域」と考えられるが、特に代替・競争等の関係が強いと認められる地域は「都営三田線志村坂上駅から徒歩圏内の商業地域」である。典型的な需要者は賃料収入を目的とする地元不動産業者等の他、自己使用目的の各種店舗等経営者等が挙げられる。市場の中心価格帯は、土地総額で５千万円～１億円程度と判断される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市場実態を反映した比準価格と標準地の収益性・投資採算性を反映した収益価格はともに妥当性を有する。一方、典型的需要者は自用目的の事業者及び収益性に着目した法人等が中心であるが、収益価格が建築費等の各種数値に想定要因を多く含むことは否めないのに対し、収益性を織り込んだ実際の取引事例による比準価格はより信頼性が高い。そこで、比準価格をやや重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象不動産に係る典型的な需要者層は、対象不動産上に自ら営業の用に供する建物を建築するか賃貸用建物を建築して運営することが合理的と認められ、取引意思決定に際し、対象不動産の市場性と収益性をともに重視すると判断される。よって比準価格をやや重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	志村坂上駅西方
距離	170 m
土地の状態
土地面積	22.4 坪 (74 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中低層の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	板橋区東京都板橋区志村２丁目４番２９
標準地の範囲
東	60 m
西	10 m
南	20 m
北	5 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	12.5 m
面積	75 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄駅から近い利便性の良好な地域であるが、前面都市計画道路の事業化も未定で今後も概ね現状のまま推移していくものと予測する。 (2)近隣地域を含む「城山通り」沿いは中層の店舗ビルが連たんする商業地域である。前面道路は都市計画道路であるが現時点で事業予定はなく、当面は概ね現状と同様に推移するものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 210万2,616 円 1平米 63万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 214万2,288 円 1平米 64万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 210万2,616円 1平米 63万6,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2022年	1坪 199万6,824円 1平米 60万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 214万2,288円 1平米 64万8,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2019年	1坪 199万6,824円 1平米 60万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)板橋区内の人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加。商業地の取引件数は横ばいで取引価格は上昇傾向。各種賃料は概ね横ばい傾向で推移している。 (2)板橋区内の人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加。商業地の取引件数は横ばいだが、取引価格はおおむね上昇で推移。
地域要因
(1)前面道路は都市計画道路であるものの事業化の計画はなく、地域要因に変動はないが、一般的要因の影響も受けて、地価は上昇傾向にある。 (2)前面道路は都市計画道路であるが、事業化は未定。小売店舗等が建ち並ぶ近隣型の商店街で、地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	３－５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区志村２丁目４番２９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	45万8,733 円／平米 151万6,571 円／坪
推定価格 平米 坪	46万6,990 円／平米 154万3,869 円／坪
標準価格 平米 坪	61万5,270 円／平米 203万4,083 円／坪
査定価格 平米 坪	61万5,000 円／平米 203万3,190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地７０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	６－５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区志村２丁目４番２９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	43万4,162 円／平米 143万5,340 円／坪
推定価格 平米 坪	42万7,960 円／平米 141万4,836 円／坪
標準価格 平米 坪	60万4,463 円／平米 199万8,355 円／坪
査定価格 平米 坪	60万4,000 円／平米 199万6,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地７０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	６－５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区志村２丁目４番２９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	72万3,351 円／平米 239万1,398 円／坪
推定価格 平米 坪	71万6,462 円／平米 236万8,623 円／坪
標準価格 平米 坪	68万9,569 円／平米 227万9,715 円／坪
査定価格 平米 坪	69万 円／平米 228万1,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	8.2 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地６０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２１－５公Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区志村２丁目４番２９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	61万7,055 円／平米 203万9,984 円／坪
推定価格 平米 坪	64万2,354 円／平米 212万3,622 円／坪
標準価格 平米 坪	92万278 円／平米 304万2,439 円／坪
査定価格 平米 坪	92万 円／平米 304万1,520 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	６－５公 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区志村２丁目４番２９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	47万9,594 円／平米 158万5,538 円／坪
推定価格 平米 坪	48万9,665 円／平米 161万8,832 円／坪
標準価格 平米 坪	54万3,468 円／平米 179万6,705 円／坪
査定価格 平米 坪	54万3,000 円／平米 179万5,158 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	14.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制
特別な事情