路線価 (2023) 東京都板橋区仲宿63-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 板橋区東京都板橋区仲宿６３番４外
価格時点	2023 年
駅名	板橋区役所前駅 から 130m
路線価
1坪当たり	1坪 201万6,660 円
1平米当たり	1平米 61万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億1,100万 円 (139 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 263万8,188 円 1平米 79万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	1億1,000万 円 (139 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 262万4,964 円／坪 1平米 79万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は区内駅周辺の近隣商業地域で、路面店舗を中心用途に商店街が形成されている地域と判定した。需要者は当該地域に地縁を有する個人、法人、飲食チェーン等が主流と思料される。比較的小規模な画地が多く、多様性は劣るものの、人通りが多く、店舗需要は十分見込める。中心価格帯は、規模により様々だが、個人でも資金調達可能な１億円程度が主流と思われる。 (2) 同一需給圏は板橋区を中心に隣接区を含む商業地域。需要者は地縁的選好性を有する自用目的の法人や投資用物件の建築を目的とした投資家、不動産業者が中心である。供給が限定されている一方、相応の繁華性があり、利便性の良好な地域であるため、需要は旺盛である。市場の中心価格帯は、土地総額で１億円～１．５億円程度と判断される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 区を代表する商店街のひとつで、取引市場は、希少性から強い引き合いが予想される。一方、賃貸市場は、路面店舗以外の上層階に弱さがみられ、テナントが安定しない等、テナントリスクも高い。また、日用の買い回り品が中心で、商圏が狭く、出店希望の業種も限られる。よって収益価格はやや低位に求められたものと思料される。よって、比準価格を重視し、収益価格も関連づけ、さらに、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 市場の実態を反映した比準価格と標準地の収益性・投資採算性を反映した収益価格はともに妥当性を有すると思料する。また、典型的需要者は自用目的の法人や収益性に着目した投資家等が中心であるが、収益価格が建築費等の各種数値に想定要因を多く含むことは否めない。そこで、比準価格をやや重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	板橋区役所前駅北方
距離	130 m
土地の状態
土地面積	42 坪 (139 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	旧中山道沿いに小売店舗が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	板橋区東京都板橋区仲宿６３番４外
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	13 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)各種店舗が連担する従来からの商店街で、人流も安定しており、現状のまま推移するものと予測される。 (2)今後も当面は現状のまま推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 281万100 円 1平米 85万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 273万4,062 円 1平米 82万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 281万100円 1平米 85万円
前年から次年への変動率 5 ％
2022年	1坪 251万2,560円 1平米 76万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 273万4,062円 1平米 82万7,000円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2019年	1坪 251万2,560円 1平米 76万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区内の人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加、取引件数はほぼ横ばいの状況で推移している。商業地価には上昇の傾向がみられる。 (2)板橋区内の人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加。商業地の取引件数は横ばいで取引価格は上昇傾向。各種賃料は概ね横ばい傾向で推移している。
地域要因
(1)店舗需要に弱さがみられる。 (2)旧来からの商店街で特に地域要因に変動はないが、一般的要因の影響を受けて、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１８－５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区仲宿６３番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	50万8,547 円／平米 168万1,256 円／坪
推定価格 平米 坪	54万8,695 円／平米 181万3,986 円／坪
標準価格 平米 坪	65万6,334 円／平米 216万9,840 円／坪
査定価格 平米 坪	65万6,000 円／平米 216万8,736 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地７０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１１－５公Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区仲宿６３番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	97万5,404 円／平米 322万4,686 円／坪
推定価格 平米 坪	97万2,617 円／平米 321万5,472 円／坪
標準価格 平米 坪	88万196 円／平米 290万9,928 円／坪
査定価格 平米 坪	88万 円／平米 290万9,280 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地６０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１１－５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区仲宿６３番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	78万8,807 円／平米 260万7,796 円／坪
推定価格 平米 坪	81万1,682 円／平米 268万3,421 円／坪
標準価格 平米 坪	79万9,687 円／平米 264万3,765 円／坪
査定価格 平米 坪	80万 円／平米 264万4,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１１－５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区仲宿６３番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	90万7,357 円／平米 299万9,722 円／坪
推定価格 平米 坪	93万1,856 円／平米 308万716 円／坪
標準価格 平米 坪	102万2,894 円／平米 338万1,688 円／坪
査定価格 平米 坪	102万 円／平米 337万2,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地６０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１７－５公 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区仲宿６３番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	105万2,043 円／平米 347万8,054 円／坪
推定価格 平米 坪	115万9,069 円／平米 383万1,882 円／坪
標準価格 平米 坪	87万4,109 円／平米 288万9,804 円／坪
査定価格 平米 坪	87万4,000 円／平米 288万9,444 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情