路線価 (2023) 東京都板橋区中丸町14-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 板橋区東京都板橋区中丸町１４番１外
価格時点	2023 年
駅名	大山駅 から 950m
路線価
1坪当たり	1坪 175万2,180 円
1平米当たり	1平米 53万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2億300万 円 (271 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 247万2,888 円 1平米 74万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2億200万 円 (271 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 246万9,582 円／坪 1平米 74万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は板橋区及び隣接区内に存する商業地域であり、需要者は同一需給圏内の事業者、マンション開発を企図する不動産業者等が中心となる。当該地域は中高層事務所ビル、マンション等が建ち並ぶ地域である。コロナ禍による停滞感も感染抑制と経済活動とを両立するマインドの定着に伴い解消しつつあり、マンション素地を中心として潜在的な需要は底堅い。需要の中心となる価格帯は土地の場合１平米あたり７４０，０００円～８２０，０００円程度である。 (2) 同一需給圏は、板橋区、豊島区及び周辺区の幹線・準幹線道路沿いの商業地域である。主たる需要者の中心は、当該地域内において自用目的の各種法人事業者の他、賃貸・分譲マンションの開発を目的とする不動産業者である。需給動向については、需要は堅調なものの供給は少なく推移している。市場での中心となる価格帯は、取引総額の幅が大きい地域ではあるが、土地取引で２～３億円前後と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は区内南部に位置する幹線道路沿いの商業地域である。比準価格は同一需給圏内の代替競争関係を有する事例から選択して求められており、その規範性は高い。周辺には賃貸マンション等の収益物件も多く見受けられ、収益物件に対する需要も見込まれる。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を信頼性に応じて相応に関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 事業目的の自用取引の他、収益物件の取引が散見される等、取引実態には多様性が見られる。標準地は商業地域に存するものの、店舗利用等の収益性が見込めるのは低層階が中心であり、商業収益性は低いと思料する。よって、現実の取引市場に基礎を置いた規範性の高い比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	大山駅南東方
距離	950 m
土地の状態
土地面積	82 坪 (271 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の事務所、マンションが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	板橋区東京都板橋区中丸町１４番１外
標準地の範囲
東	70 m
西	30 m
南	70 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗、事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	20 m
面積	260 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４０ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	高度地区（高度地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路に面した中高層の事務所、マンション等が建ち並ぶ商業地域である。近隣地域の価格に大きな変動をもたらす要因は見受けられず、当分は現状を維持したまま推移するものと思料する。 (2)当該地域は幹線道路沿いに中高層の事務所、店舗付マンションが建ち並ぶ地域で、今後とも現状を維持しつつ推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗、事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 258万5,292 円 1平米 78万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 256万5,456 円 1平米 77万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 258万5,292円 1平米 78万2,000円
前年から次年への変動率 6.1 ％
2022年	1坪 233万730円 1平米 70万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 256万5,456円 1平米 77万6,000円
前年から次年への変動率 6 ％
2019年	1坪 233万730円 1平米 70万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区内の人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加傾向にある。コロナ禍による停滞感は解消されつつあり、取引件数は横ばい、取引価格は上昇傾向にある。 (2)区内の人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加となっている。取引件数はほぼ横ばい、地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)中層層の事務所、マンション等が建ち並ぶ商業地域であり、特段の変動要因はないが、地価はやや上昇傾向にある。 (2)東武東上線大山駅を最寄駅とする幹線道路沿いの商業地域である。商業繁華性はやや劣る。地域要因に特別な変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１１－５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区中丸町１４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	82万8,937 円／平米 274万466 円／坪
推定価格 平米 坪	90万4,375 円／平米 298万9,864 円／坪
標準価格 平米 坪	74万4,955 円／平米 246万2,821 円／坪
査定価格 平米 坪	78万2,000 円／平米 258万5,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１１－５公Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区中丸町１４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	73万3,749 円／平米 242万5,774 円／坪
推定価格 平米 坪	82万4,976 円／平米 272万7,371 円／坪
標準価格 平米 坪	73万6,586 円／平米 243万5,153 円／坪
査定価格 平米 坪	77万3,000 円／平米 255万5,538 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	750 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	北
側道幅員2	3.2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１１－５公Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区中丸町１４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	76万3,774 円／平米 252万5,037 円／坪
推定価格 平米 坪	83万5,569 円／平米 276万2,391 円／坪
標準価格 平米 坪	73万6,833 円／平米 243万5,970 円／坪
査定価格 平米 坪	77万4,000 円／平米 255万8,844 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１７－５公Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区中丸町１４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	80万8,833 円／平米 267万4,002 円／坪
推定価格 平米 坪	82万1,533 円／平米 271万5,988 円／坪
標準価格 平米 坪	77万669 円／平米 254万7,832 円／坪
査定価格 平米 坪	80万9,000 円／平米 267万4,554 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１１－５公Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区中丸町１４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	75万6,399 円／平米 250万655 円／坪
推定価格 平米 坪	82万578 円／平米 271万2,831 円／坪
標準価格 平米 坪	75万9,794 円／平米 251万1,879 円／坪
査定価格 平米 坪	79万8,000 円／平米 263万8,188 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情