路線価 (2023) 東京都板橋区大山東町52-21 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 板橋区東京都板橋区大山東町５２番２１
価格時点	2023 年
駅名	大山駅 から 160m
路線価
1坪当たり	1坪 234万7,260 円
1平米当たり	1平米 71万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1億2,800万 円 (137 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 307万7,886 円 1平米 93万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億2,800万 円 (137 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 307万7,886 円／坪 1平米 93万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、板橋区内の商業地域であり、特に東武東上線沿線等を中心とする圏域と判定した。市場参加者は地縁を有する個人または法人等が中心であり、自用目的の需要、収益目的の需要ともにみられる。同一需給圏内の商店街は近隣住民による利用が主であり、コロナ禍による影響は小さい。市場における中心価格帯は市場参加者、個別性、立地等により幅を有しており把握が困難であるが、土地については㎡あたり５０万円台～１００万円台と思料する。 (2) 同一需給圏は、板橋区内及びその周辺区の東武東上線、都営三田線やＪＲ京浜東北線沿線の店舗が連たんする商業地域であり、主たる需要者は不動産業者等である。区内の商業地は押並べて住宅移行の傾向があるが、大山ハッピーロード商店街を含む本地域は繁華性・集客力が保たれている状態にあり、コロナ禍の影響もほぼ無く需要は底堅い。大山駅周辺の商業地域は取引件数が限られるが、取引が行われた場合は１００万円／㎡前後で行われると思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市場参加者は、自用または収益目的の個人または法人であり、収益性を念頭に置きつつ、市場の動向に着目して取引意思を決定するため、市場の特性に適合した手法は取引事例比較法である。同一需給圏内の類似地域等に所在する取引事例に基づいた比準価格は実証的であり、その説得力は相対的に高い。本件では比準価格を重視し、理論的な収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格と収益価格には若干開差が認められた。対象標準地の主たる需要者は不動産業者または事業法人であり、これらの者は繁華性に着目して取引を行なうため市場にて実際取引された比準価格は十分説得力を有する。他方、不動産業者においては建物建築後の賃貸収益にも着目するため収益価格も相当程度説得力を有する。したがって、本標準地は比準価格を重視して収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大山駅　北東方
距離	160 m
土地の状態
土地面積	41.4 坪 (137 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	板橋区東京都板橋区大山東町５２番２１
標準地の範囲
東	10 m
西	30 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	8.5 m
奥行き	15 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大山駅東側の成熟した商店街である。大山駅西側では再開発が進行中であり、来街者の増加、人口の増加などが予測され、将来的には東側商店街にも影響が及ぶものと思料される。 (2)大山駅東側の遊座大山商店街の通り沿いにある商業地域で、大山駅西側の再開発事業は進捗中であり、当該地域にも影響を及ぼす可能性がある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 322万44 円 1平米 97万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 316万3,842 円 1平米 95万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 322万44円 1平米 97万4,000円
前年から次年への変動率 5 ％
2022年	1坪 293万2,422円 1平米 88万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 316万3,842円 1平米 95万7,000円
前年から次年への変動率 5 ％
2019年	1坪 293万2,422円 1平米 88万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)板橋区の人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加している。商業地の取引件数は横ばい、取引価格は上昇している。 (2)区内の人口は横ばい、世帯数はやや増加傾向にある。商業地の取引件数は横ばい、取引価格は上昇傾向にあるが、賃料は横ばいである。
地域要因
(1)大山駅西口での市街地再開発事業は令和３年９月に本体工事が着工されており、令和６年１２月に工事完了予定である。 (2)大山駅西側の再開発事業が着工、進行中である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１１－５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区大山東町５２番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	78万8,807 円／平米 260万7,796 円／坪
推定価格 平米 坪	81万1,682 円／平米 268万3,421 円／坪
標準価格 平米 坪	95万3,798 円／平米 315万3,256 円／坪
査定価格 平米 坪	95万4,000 円／平米 315万3,924 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１７－５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区大山東町５２番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	79万7,612 円／平米 263万6,905 円／坪
推定価格 平米 坪	82万7,921 円／平米 273万7,107 円／坪
標準価格 平米 坪	100万9,660 円／平米 333万7,936 円／坪
査定価格 平米 坪	101万 円／平米 333万9,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１１－５公Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区大山東町５２番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	124万8,341 円／平米 412万7,015 円／坪
推定価格 平米 坪	130万3,556 円／平米 430万9,556 円／坪
標準価格 平米 坪	96万9,187 円／平米 320万4,132 円／坪
査定価格 平米 坪	96万9,000 円／平米 320万3,514 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	25 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１１－５公Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区大山東町５２番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	63万7,425 円／平米 210万7,327 円／坪
推定価格 平米 坪	66万9,999 円／平米 221万5,017 円／坪
標準価格 平米 坪	96万2,642 円／平米 318万2,494 円／坪
査定価格 平米 坪	96万3,000 円／平米 318万3,678 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	2.9 m
側道方位2	西
側道幅員2	1.6 m
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地６０㎡
特別な事情