路線価 (2023) 東京都板橋区板橋1-48-26 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 板橋区東京都板橋区板橋１丁目４８番２６
価格時点	2023 年
駅名	新板橋駅 から 60m
路線価
1坪当たり	1坪 211万5,840 円
1平米当たり	1平米 64万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	1億5,400万 円 (180 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 282万9,936 円 1平米 85万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1億5,400万 円 (180 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 282万18 円／坪 1平米 85万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、板橋区内の幹線道路・準幹線道路沿いの商業地域のほかに、北区や他の隣接区の一部に及ぶ圏域。需要者の中心は、賃貸収益を目的とした投資家、不動産業者や法人等のほか、中高層マンションの開発・分譲を行うディベロッパー等も考えられる。上層階を住宅利用も可能な収益物件への投資需要は根強く、価格的には強含みの様相である。需要の中心は、規模により一概には決し難いが、標準的な画地規模で建物付なら３億円以上と推察される。 (2) 同一需給圏は主として、板橋区及び周辺区内の普通商業地域。需要者の中心は、事業会社や貸しビル事業者の法人で、マンション開発業者等も視野に入る。駅から離れた高容積率の地域ではマンション用地需要が強い傾向にあるが、地域は最寄である新板橋駅との接近性に優れ、近年都市基盤整備が進む板橋駅も利用可能で、商業利用目的及びマンション用地目的とも需要は旺盛である。画地規模等により幅があるが、土地取引で２億円程度までが市場での取引の中心。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域周辺においては、自用又は賃貸用の中高層店舗兼事務所、店舗兼共同住宅等が多く見られるが、価格形成においては、同一需給圏内の類似地域等に存する物件の取引価格を重視しながら、収益性も考慮された上で取引が行われているほか、分譲マンション用地としての需要も多いものと見受けられる。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、更に代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 事業会社や貸しビル事業者を中心とする需要者は収益性に着目するものと考えられ収益価格が説得力を持つが実証性に留意が必要である。一方比準価格は、市場参加者が収益性をも踏まえた結果成立した取引価格より査定されており実証的であるが、収集事例如何により信頼度に差異が生じる。本件については信頼性の高い取引事例を多数収集しえたため、比準価格をやや重視し収益価格を関連付け、且つ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新板橋駅西方
距離	60 m
土地の状態
土地面積	54.4 坪 (180 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所兼車庫
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B1
周辺の利用状況	高層の事務所とマンションが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	地区計画等
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	板橋区東京都板橋区板橋１丁目４８番２６
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	20 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	18 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	地区計画等
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いの中高層店舗兼事務所、中高層店舗兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域として熟成している。地域要因には特段の変化はなく、当面は概ね現状と同様に推移するものと思料する。 (2)地域は店舗兼事務所ビルや高層店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で、特段の地域要因の変化は考えづらく当面は現状のまま推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 294万2,340 円 1平米 89万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 285万9,690 円 1平米 86万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 294万2,340円 1平米 89万円
前年から次年への変動率 7.3 ％
2022年	1坪 263万8,188円 1平米 79万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 285万9,690円 1平米 86万5,000円
前年から次年への変動率 6.9 ％
2019年	1坪 263万8,188円 1平米 79万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区内の人口は横這いで高齢化率が高い。商業地の取引件数は前年比で概ね横這いだが、取引価格は前年比で上昇。賃料は前年比で概ね横這い程度。 (2)板橋区においては、人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加傾向。区内商業地の取引件数は横ばいであるが、取引価格は上昇傾向にある。
地域要因
(1)新板橋駅に近い幹線沿いの商業地域である。地域要因に特段の変動はない。 (2)新板橋駅に近接した幹線街路沿いの高容積率の商業地域である。地域要因の特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１１－５公Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区板橋１丁目４８番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	73万3,749 円／平米 242万5,774 円／坪
推定価格 平米 坪	82万4,976 円／平米 272万7,371 円／坪
標準価格 平米 坪	87万6,701 円／平米 289万8,374 円／坪
査定価格 平米 坪	87万7,000 円／平米 289万9,362 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	750 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	北
側道幅員2	3.2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１１－５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区板橋１丁目４８番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	82万8,937 円／平米 274万466 円／坪
推定価格 平米 坪	90万4,375 円／平米 298万9,864 円／坪
標準価格 平米 坪	91万3,510 円／平米 302万64 円／坪
査定価格 平米 坪	91万4,000 円／平米 302万1,684 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０－５公Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区板橋１丁目４８番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	83万124 円／平米 274万4,390 円／坪
推定価格 平米 坪	86万8 円／平米 284万3,186 円／坪
標準価格 平米 坪	103万9,913 円／平米 343万7,952 円／坪
査定価格 平米 坪	104万 円／平米 343万8,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１１－５公Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区板橋１丁目４８番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	76万3,774 円／平米 252万5,037 円／坪
推定価格 平米 坪	83万5,569 円／平米 276万2,391 円／坪
標準価格 平米 坪	87万9,546 円／平米 290万7,779 円／坪
査定価格 平米 坪	88万 円／平米 290万9,280 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情