路線価 (2023) 東京都板橋区東坂下1-9-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 板橋区東京都板橋区東坂下１丁目９番１０
価格時点	2023 年
駅名	志村三丁目駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 80万9,970 円
1平米当たり	1平米 24万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	3億6,500万 円 (1138 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 106万1,226 円 1平米 32万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	3億6,600万 円 (1138 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 106万4,532 円／坪 1平米 32万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として板橋区、北区の範囲と判定した。面積が大きいことと用途の性質から最終需要者は法人と考えられる。事務所、工場、流通施設等主体の工業地域であり、中山道、環状８号線、新大宮バイパス、首都高速５号線にも近く、範囲は比較的広いものと思われる。近年はマンション用地としての需要も想定されるようになり、比較的需要は大きいと思われる。取引自体は少ないが中心価格帯は総額３～４億円程度とみられる。 (2) 同一需給圏は板橋区を中心とする２３区北部の内陸型の工業地域と判定した。需要者の中心は、倉庫や工場を求める事業者の他、マンション開発業者も視野に入る。コロナ禍にあっても物流倉庫を中心に工業用地の価格は上昇を続けており、近隣地域はマンション用地転用も可能であることから引き合いは強い。１０００㎡程度の画地規模で４億円程度までが市場での取引の中心。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) マンションへの用途転用がみられるとはいえ工場、流通施設主体の工業集積地域で、賃貸は見られるものの現在の市況では賃貸ではなく自用での使用が需要の中心とみられる。賃貸市場としての熟成度は高いとはいえないことから、収益価格は比準価格に比べ低位に算出されたと考えられる。よって取引事例に基づく比準価格を標準として、賃貸による収益価格を参考とし、単価と総額との関連を踏まえ、代表標準地と検討の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 地域における工場や倉庫の取引は、自社使用目的の取引が中心である。貸倉庫業者等の取引も散見されるが、現状では価格形成は自社使用目的としての市場性に拠る部分が大きいものと認められ、相対に収益価格は低位となったものと思料する。したがって、比準価格を重視し収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	志村三丁目駅北東方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	344.2 坪 (1138 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	工場、倉庫のほかに住宅も見られる工業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	板橋区東京都板橋区東坂下１丁目９番１０
標準地の範囲
東	80 m
西	80 m
南	70 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	倉庫又は工場地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	40 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に特段の変化はなく、また予想されないので、当面は現状のまま推移すると思われるが、将来的にはマンションが増加していくと思われる。 (2)周辺地域では共同住宅が増えつつあるため、将来的には共同住宅地域への移行が進むと思料されるが、当面は現状のまま推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	倉庫地と判定した。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 110万4,204 円 1平米 33万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 109万4,286 円 1平米 33万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 110万4,204円 1平米 33万4,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 103万1,472円 1平米 31万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 109万4,286円 1平米 33万1,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 103万1,472円 1平米 31万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加。住宅地の影響を受けるが、土地取引件数は住宅地はほぼ横ばい。取引価格は上昇。賃料はマンションは横這い。 (2)板橋区内事業所数は微増傾向であるが、製造品出荷額等は減少している。物流施設の賃料水準及び価格水準は上昇傾向である。
地域要因
(1)地域要因に特段の変化はなく、価格への影響はみられない。 (2)工場や倉庫を中心とする工業地域で、地域要因の特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	３－５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区東坂下１丁目９番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	56万7,840 円／平米 187万7,279 円／坪
推定価格 平米 坪	57万5,222 円／平米 190万1,684 円／坪
標準価格 平米 坪	46万5,390 円／平米 153万8,579 円／坪
査定価格 平米 坪	46万5,000 円／平米 153万7,290 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地７０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	６－５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区東坂下１丁目９番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万8,436 円／平米 128万4,169 円／坪
推定価格 平米 坪	38万9,578 円／平米 128万7,945 円／坪
標準価格 平米 坪	30万8,944 円／平米 102万1,369 円／坪
査定価格 平米 坪	30万9,000 円／平米 102万1,554 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地６０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	６－５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区東坂下１丁目９番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	43万5,058 円／平米 143万8,302 円／坪
推定価格 平米 坪	45万2,389 円／平米 149万5,598 円／坪
標準価格 平米 坪	35万1,507 円／平米 116万2,082 円／坪
査定価格 平米 坪	35万2,000 円／平米 116万3,712 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地７０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１８－５公Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区東坂下１丁目９番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万9,230 円／平米 128万6,794 円／坪
推定価格 平米 坪	38万2,487 円／平米 126万4,502 円／坪
標準価格 平米 坪	34万1,202 円／平米 112万8,014 円／坪
査定価格 平米 坪	34万1,000 円／平米 112万7,346 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地７０㎡
特別な事情