路線価 (2023) 東京都板橋区新河岸2-55-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 板橋区東京都板橋区新河岸２丁目５５番２外
価格時点	2023 年
駅名	高島平駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 69万4,260 円
1平米当たり	1平米 21万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	4億3,500万 円 (1611 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 89万2,620 円 1平米 27万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	4億3,500万 円 (1611 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 89万2,620 円／坪 1平米 27万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、概ね板橋区及び隣接する北区の工業地域である。需要者としては地縁的選好性を有する工場事業者のほか、近年は商社系などの物流事業者が増加傾向にある。製造業の事業所数は減少傾向にあるが、近年の物流需要の拡大を背景に、幹線道路等への接近性が良好な地域における需要は堅調であり、特にまとまった規模の画地は稀少性が高く引き合いが強い。市場での需要の中心価格帯は、土地１，５００㎡として総額４億円台程度と把握した。 (2) 同一需給圏を東京都内の工業地域と判定した。大規模画地や幹線道路へのアクセスの良い画地については流通業務用地として需要が高くなっており著しく高額な取引もみられる。中規模の工場、倉庫用地についても自用の事業用地として需要は安定している。用途地域や住宅地域との接近性によっては住宅地への移行が見られる地域もある。規模や工場の集積度によって取引価格は大きく異なり、市場の中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は、工場や倉庫を主体とする工業地域であり、賃貸経営も散見されるものの、自用目的が取引の中心である。元本価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は相対的に低位に求められたと考えられる。したがって、市場の実態を反映して実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連付け、単価と総額との関連も考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の代替競争不動産の実際の取引事例に基づき、実証性に優れる。収益価格は工場、倉庫としての一棟貸しを想定して求めているが、算出の過程に想定部分が多く介在し、また、市場における中心的な取引は自用目的の最終需要者による購入と想定され、収益価格の相対的信頼性は劣る。よって、市場性を反映した比準価格を中心に、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	高島平駅北方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	487.3 坪 (1611 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	工場兼事務所
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	板橋区東京都板橋区新河岸２丁目５５番２外
標準地の範囲
東	50 m
西	60 m
南	200 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	中小工場地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	50 m
面積	1500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区の北部に位置する工業地域として熟成しており、しばらくは現状を維持しつつ推移するものと予測する。 (2)区北部の工業地域として熟成している。大型流通業務施設の建設も見られ、当面は現状のまま推移していくものと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中小工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 90万9,150 円 1平米 27万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 91万9,068 円 1平米 27万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 90万9,150円 1平米 27万5,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 86万6,172円 1平米 26万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 91万9,068円 1平米 27万8,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 86万6,172円 1平米 26万2,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)板橋区の人口はほぼ横這い、世帯数はやや増加傾向にある。区内工業地の取引件数は少ないが、取引価格は上昇傾向が窺える。 (2)都内の内陸型工業地は安定した需要に比して新規供給が限定的であり、また、住宅地への転用を目的とした取引も見られ、価格は上昇傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に格別の変動は見られない。 (2)地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	７－５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区新河岸２丁目５５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	33万2,890 円／平米 110万534 円／坪
推定価格 平米 坪	31万1,403 円／平米 102万9,498 円／坪
標準価格 平米 坪	28万8,871 円／平米 95万5,008 円／坪
査定価格 平米 坪	28万6,000 円／平米 94万5,516 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	北
側道幅員1	7.2 m
側道方位2	東
側道幅員2	4.3 m
側道方位3	南
側道幅員3	4 m
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	８－５公Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区新河岸２丁目５５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	37万3,153 円／平米 123万3,644 円／坪
推定価格 平米 坪	38万3,601 円／平米 126万8,185 円／坪
標準価格 平米 坪	35万5,845 円／平米 117万6,424 円／坪
査定価格 平米 坪	35万2,000 円／平米 116万3,712 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１３－５公Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区新河岸２丁目５５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万4,710 円／平米 61万651 円／坪
推定価格 平米 坪	20万1,820 円／平米 66万7,217 円／坪
標準価格 平米 坪	26万4,162 円／平米 87万3,320 円／坪
査定価格 平米 坪	26万2,000 円／平米 86万6,172 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	３－５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都板橋区新河岸２丁目５５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万2,600 円／平米 83万5,096 円／坪
推定価格 平米 坪	25万9,503 円／平米 85万7,917 円／坪
標準価格 平米 坪	26万7,529 円／平米 88万4,451 円／坪
査定価格 平米 坪	26万5,000 円／平米 87万6,090 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情