路線価 (2023) 東京都練馬区上石神井1-388-39 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 練馬区東京都練馬区上石神井１丁目３８８番３９
価格時点	2023 年
駅名	上石神井駅 から 460m
路線価
1坪当たり	1坪 102万4,860 円
1平米当たり	1平米 31万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	7,380万 円 (185 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 131万9,094 円 1平米 39万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	7,360万 円 (185 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 131万5,788 円／坪 1平米 39万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として西武新宿線及び西武池袋線沿線で、練馬区内及び隣接市区の圏域に存する住宅地域である。需要者の中心は、練馬区内外の一次取得層や買換取得者層である。練馬区東部の不動産価格高騰の影響で、値ごろ感のある練馬区西部の住宅需要は増加しており、不動産価格は上昇傾向で推移している。土地は１５０㎡程度で６千万円台であり、敷地の細分化による土地が１００㎡前後の新築建売住宅も多く、相場は５千万後半から～６千万円台である。 (2) 同一需給圏は西武新宿線及び西武池袋線沿線で、練馬区及び周辺市区に存する住宅地域である。需要者は練馬区及び周辺市区に居住する一次取得者層及び買替取得者層が中心である。最寄駅から徒歩圏の住宅地域であり、居住環境等は良好で戸建住宅地としての需要は堅調である。新規販売は細分化された画地も多く、中心となる価格帯は、土地が画地規模１００㎡程度で４千万円前後、新築戸建住宅は総額５千万円台～６千万円台となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 築年が進んだ中規模な一般住宅が多く、取引の中心は自用目的の取引である。収益目的の取引も見られるが件数は少なく、また、収益性よりも居住の快適性・利便性等が重視される住宅地域であることから、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。従って、実証的かつ客観的な比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 中規模一般住宅の多い地域であり、容積率が１５０％とやや大きく周辺には共同住宅も散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は比準価格に比して低位に試算された。需要の中心は自己の居住用として取得する個人であり、規範性の高い取引事例を重視して試算された比準価格は実証的で説得力を有する。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	上石神井駅　南西方
距離	460 m
土地の状態
土地面積	56 坪 (185 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模な一般住宅が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	練馬区東京都練馬区上石神井１丁目３８８番３９
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	80 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	12 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成の戸建住宅地域として成熟している。西武鉄道新宿線（井荻駅～西武柳沢駅間）連続立体交差化計画等が都市計画決定され、事業化が進めば将来的な生活の利便性向上が期待される。 (2)一般住宅が建ち並ぶ、上石神井駅からのアクセスが良い住宅地域である。居住環境が良好で住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動は見られないため、今後も現状を維持していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 134万2,236 円 1平米 40万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 135万5,460 円 1平米 41万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 134万2,236円 1平米 40万6,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2022年	1坪 128万6,034円 1平米 38万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 135万5,460円 1平米 41万円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2019年	1坪 128万6,034円 1平米 38万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)練馬区の直近１年の人口、土地取引件数は概ね横ばいで推移しているが、低金利等を背景に住宅需要は堅調で土地取引価格は上昇傾向で推移している。 (2)練馬区の人口と高齢者率は、概ね横這い状態となっている。区内の戸建分譲・土地取引件数は伸び悩んでいるものの、取引単価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)現状に特段変更はないが、西武新宿線の連続立体交差化計画等が都市計画決定され、駅前広場や都市計画道路の整備により利便性向上が期待される。 (2)上石神井駅から徒歩圏内にある住宅地域であり、住環境等も良好で需要は堅調である。地域要因に特段の変化は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区上石神井１丁目３８８番３９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	38万6,710 円／平米 127万8,463 円／坪
推定価格 平米 坪	41万2,355 円／平米 136万3,246 円／坪
標準価格 平米 坪	41万2,355 円／平米 136万3,246 円／坪
査定価格 平米 坪	42万1,000 円／平米 139万1,826 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公１２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区上石神井１丁目３８８番３９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	37万6,967 円／平米 124万6,253 円／坪
推定価格 平米 坪	41万217 円／平米 135万6,177 円／坪
標準価格 平米 坪	39万4,061 円／平米 130万2,766 円／坪
査定価格 平米 坪	40万2,000 円／平米 132万9,012 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区上石神井１丁目３８８番３９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	39万8,557 円／平米 131万7,629 円／坪
推定価格 平米 坪	39万5,394 円／平米 130万7,173 円／坪
標準価格 平米 坪	40万196 円／平米 132万3,048 円／坪
査定価格 平米 坪	40万8,000 円／平米 134万8,848 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公１６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区上石神井１丁目３８８番３９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	33万6,099 円／平米 111万1,143 円／坪
推定価格 平米 坪	35万8,388 円／平米 118万4,831 円／坪
標準価格 平米 坪	37万7,251 円／平米 124万7,192 円／坪
査定価格 平米 坪	38万5,000 円／平米 127万2,810 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５公５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区上石神井１丁目３８８番３９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	36万6,472 円／平米 121万1,556 円／坪
推定価格 平米 坪	37万9,083 円／平米 125万3,248 円／坪
標準価格 平米 坪	40万2,851 円／平米 133万1,825 円／坪
査定価格 平米 坪	41万1,000 円／平米 135万8,766 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情