路線価 (2023) 東京都練馬区大泉学園町6-808-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 練馬区東京都練馬区大泉学園町６丁目８０８番６
価格時点	2023 年
駅名	大泉学園駅 から 2600m
路線価
1坪当たり	1坪 64万4,670 円
1平米当たり	1平米 19万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,770万 円 (190 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 82万9,806 円 1平米 25万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	4,770万 円 (190 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 82万9,806 円／坪 1平米 25万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね練馬区及び周辺市区内の西武池袋線、東武東上線沿線に存する住宅地域である。需要者は、練馬区及び周辺市区に居住する一次取得者・買換取得者層が中心。各駅から離れたバス便エリアに位置し、交通利便性に劣るものの、値ごろ感から底堅い需要が認められる。土地は細分化傾向が強く、１００㎡程度で２５００万円前後、新築の戸建て物件は４千万円前後を中心に取引が行われている。新型コロナ禍の影響は落着いているが、引続き注意が必要。 (2) 同一需給圏は、練馬区北西部及び周辺市区に存する西武池袋線、東武東上線沿線等の各駅からバス便に依存した住宅地域である。需要者は区内外に居住する一次取得者・買換取得者層が中心である。バス便圏内で利便性は劣るものの、総額が抑えられることから一定の需要は認められ、コロナ禍においても低金利政策を背景に、年間地価変動率は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地価格が２～３千万円台、新築戸建住宅で総額４千万円台後半程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は、低層住宅地域に存しており、典型的需要者は収益性よりも居住の快適性等を重視している。比準価格は同一需給圏内の類似地域において戸建用地としての取引事例を採用していることから信頼性が高い。収益価格は駅への接近性・基準容積率等より収益性の高い建物の想定が難しく、典型的需要者の行動原理との適合性も低い。従って、比準価格を重視し、収益価格を参考として、指定基準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内のバス便圏の事例から試算されており、市場性を反映した実証的な価格が得られた。収益価格は賃貸アパートの建築を想定し、類似の賃貸事例を採用して求めた理論的な価格であるが、風致地区内で容積率も低く、最寄駅からバス便圏で賃貸需要も限定されることから、収益価格は低位に求められた。従って、本件においては比準価格を採用し、収益価格は参考として、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	大泉学園駅北方
距離	2600 m
土地の状態
土地面積	57.5 坪 (190 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B1
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	練馬区東京都練馬区大泉学園町６丁目８０８番６
標準地の範囲
東	130 m
西	70 m
南	60 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	19 m
面積	190 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北５．７ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	風致地区（風致地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄駅からバス便を利用する住宅地域である。地域要因に影響を与えるような特段の変動要因はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。 (2)最寄駅からバス便を利用する住宅地域である。地域要因に影響を与えるような特段の変動要因はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 82万9,806 円 1平米 25万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 82万9,806 円 1平米 25万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 82万9,806円 1平米 25万1,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2022年	1坪 81万6,582円 1平米 24万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 82万9,806円 1平米 25万1,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 81万6,582円 1平米 24万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ禍の影響も若干あり、練馬区の住宅着工数は、微減傾向にあり、土地取引件数は、概ね横ばい傾向で推移している。 (2)練馬区の人口は令和４年４月以降は微増傾向であったが、直近１２月は微減に転じた。土地取引件数は令和３年以降、概ね横ばいで推移している。
地域要因
(1)最寄駅からバス便利用の住宅地域で、交通利便性に劣ることから住宅需要は相対的に弱い。地域要因に変動はなく、地価はやや強含みで推移している。 (2)最寄駅からバス便を利用する住宅地域で、交通利便性に劣ることから住宅需要は相対的に弱い。地域要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区大泉学園町６丁目８０８番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	26万8,445 円／平米 88万7,479 円／坪
推定価格 平米 坪	26万4,234 円／平米 87万3,558 円／坪
標準価格 平米 坪	25万934 円／平米 82万9,588 円／坪
査定価格 平米 坪	25万1,000 円／平米 82万9,806 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区大泉学園町６丁目８０８番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	25万15 円／平米 82万6,550 円／坪
推定価格 平米 坪	26万5,016 円／平米 87万6,143 円／坪
標準価格 平米 坪	26万9,052 円／平米 88万9,486 円／坪
査定価格 平米 坪	26万9,000 円／平米 88万9,314 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	42 ％
基準容積率	124 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区大泉学園町６丁目８０８番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万5,789 円／平米 77万9,518 円／坪
推定価格 平米 坪	23万3,477 円／平米 77万1,875 円／坪
標準価格 平米 坪	23万7,032 円／平米 78万3,628 円／坪
査定価格 平米 坪	23万7,000 円／平米 78万3,522 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区大泉学園町６丁目８０８番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	24万1,227 円／平米 79万7,496 円／坪
推定価格 平米 坪	25万2,169 円／平米 83万3,671 円／坪
標準価格 平米 坪	24万9,920 円／平米 82万6,236 円／坪
査定価格 平米 坪	25万 円／平米 82万6,500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情