路線価 (2023) 東京都練馬区石神井町8-1680-197 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 練馬区東京都練馬区石神井町８丁目１６８０番１９７
価格時点	2023 年
駅名	石神井公園駅 から 630m
路線価
1坪当たり	1坪 115万7,100 円
1平米当たり	1平米 35万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	7,410万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 148万4,394 円 1平米 44万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	7,440万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 149万1,006 円／坪 1平米 45万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は練馬区内の、西武池袋線沿線に存する駅から徒歩圏の住宅地。需要者は区内のほか周辺市区からの移住者であり、マンション等からの買い替え層又は一次取得者がエンドユーザーとして想定される。供給は不動産業者による分譲や個人が転居等に伴い所有不動産を売却するケースが多い。利便性が良好で、閑静な住環境を形成しており需要は堅調である。新築戸建住宅の売れ筋は１００㎡程度の敷地規模で、価格帯は６，５００万円程度が中心である。 (2) 同一需給圏は西武池袋線及び西武新宿線沿線の練馬区及び隣接市区内の最寄駅から徒歩圏内の住宅地域である。需要者は区内及び隣接市区に居住する高所得の一次取得者や買い換え層で、中規模画地以上については不動産業者も参入する。近年の石神井公園駅周辺の再開発などにより地域的な魅力が高まり、地価は上昇基調にある。取引の中心価格帯は、土地の敷地規模１００㎡程度で総額５千万円程度、新築戸建住宅で総額６千万円台後半から７千万円台前半である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は低層の戸建住宅の利用が標準的である。基準容積率が１００％に制限され、高度利用が困難なこと等から高い収益性は期待できず、収益物件については地主による遊休資産の活用である中小規模のアパートが中心である。リモートワークの浸透により、新型コロナの影響下でも郊外住宅地の需要は底堅い。以上を踏まえ、比準価格がより規範性に優ると判断し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の住宅地域の事例から、市場性を反映した客観性の高い価格を求めた。収益価格は賃貸共同住宅を想定し、周辺の賃貸事例より想定賃料を算定して理論的な価格を求めた。近隣地域は急行停車駅である石神井公園駅から徒歩圏内であり、賃貸需要も見込める地域であるが、取引の中心は住宅用地取得などの自用目的であることから、比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	石神井公園駅　北西方
距離	630 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	練馬区東京都練馬区石神井町８丁目１６８０番１９７
標準地の範囲
東	60 m
西	40 m
南	50 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	13 m
面積	170 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北５．３ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模の戸建住宅が多く、住環境が優れる住宅地である。リモートワークの浸透により郊外住宅地の需要が根強く、今後も閑静な住宅地としての現状を維持すると予測される。地価は底堅く推移すると考えられる。 (2)住環境の良好な熟成した住宅地域。石神井公園駅から徒歩圏内であり、古くから人気が高いエリアである。当面の間は大きな地域的変化もなく、安定した住宅需要を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 151万7,454 円 1平米 45万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 153万678 円 1平米 46万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 151万7,454円 1平米 45万9,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 144万1,416円 1平米 43万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 153万678円 1平米 46万3,000円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2019年	1坪 144万1,416円 1平米 43万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区内の人口は微増・微減を繰り返しほぼ前年並みを維持している。不動産取引件数は概ね横這いであるが、取引価格は堅調に推移している。 (2)練馬区の総人口及び世帯数は共にこの１年では微増である。新設住宅着工戸数は第２四半期以降やや減少しているが、取引価格は上昇している。
地域要因
(1)最寄駅から徒歩１０分内の住宅地であり、住環境も良好である。地域要因に特段の変動はなく、人気の高い住宅地として、需要は底堅く推移している。 (2)石神井公園駅から徒歩圏内の住環境良好な住宅地域。地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区石神井町８丁目１６８０番１９７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	41万6,482 円／平米 137万6,889 円／坪
推定価格 平米 坪	41万6,074 円／平米 137万5,541 円／坪
標準価格 平米 坪	43万3,410 円／平米 143万2,853 円／坪
査定価格 平米 坪	45万1,000 円／平米 149万1,006 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区石神井町８丁目１６８０番１９７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	46万1,031 円／平米 152万4,168 円／坪
推定価格 平米 坪	44万9,187 円／平米 148万5,012 円／坪
標準価格 平米 坪	45万8,354 円／平米 151万5,318 円／坪
査定価格 平米 坪	47万7,000 円／平米 157万6,962 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公１３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区石神井町８丁目１６８０番１９７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	39万4,197 円／平米 130万3,215 円／坪
推定価格 平米 坪	39万5,346 円／平米 130万7,014 円／坪
標準価格 平米 坪	41万5,716 円／平米 137万4,357 円／坪
査定価格 平米 坪	43万2,000 円／平米 142万8,192 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区石神井町８丁目１６８０番１９７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	33万6,886 円／平米 111万3,745 円／坪
推定価格 平米 坪	43万372 円／平米 142万2,810 円／坪
標準価格 平米 坪	46万6,781 円／平米 154万3,178 円／坪
査定価格 平米 坪	48万5,000 円／平米 160万3,410 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５公９ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区石神井町８丁目１６８０番１９７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	47万1,118 円／平米 155万7,516 円／坪
推定価格 平米 坪	47万656 円／平米 155万5,989 円／坪
標準価格 平米 坪	44万8,671 円／平米 148万3,306 円／坪
査定価格 平米 坪	46万7,000 円／平米 154万3,902 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情