路線価 (2023) 東京都練馬区春日町1-2211-19 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 練馬区東京都練馬区春日町１丁目２２１１番１９
価格時点	2023 年
駅名	練馬春日町駅 から 490m
路線価
1坪当たり	1坪 112万4,040 円
1平米当たり	1平米 34万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	5,430万 円 (125 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 143万4,804 円 1平米 43万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	5,430万 円 (125 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 143万4,804 円／坪 1平米 43万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主に練馬区北東部の都営大江戸線及び東京メトロ有楽町線等の各駅徒歩圏の低層住宅地域である。需要者は、区内外の買換え層及び一次取得者層の個人が中心で、画地規模等により建売業者等も見られる。駅徒歩圏の値頃感のある物件を中心に需要は底堅く、需給関係は比較的安定している。土地は、５千万円～７千万円前後、新築の戸建住宅は、画地の細分化等により総額を抑えた６千万円～７千万円台程度が市場での需要の中心価格帯である。 (2) 同一需給圏は練馬区東部に存する駅から徒歩圏の住宅地。需要者は区内のほか周辺区からの移住者であり、マンション等からの買い替え層がエンドユーザーとして想定される。供給は不動産業者による分譲や個人が転居等に伴い所有不動産を売却するケースが多い。地区計画により敷地面積の最低限度が１１０㎡とされているが、利便性に優れた住宅地のため市況は底堅い。新築戸建住宅の売れ筋は約１２０㎡の敷地規模で、価格帯は７，０００万円程度が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市場では自用目的の個人による住宅・土地取引が大半で、対象標準地は、居住の快適性等が重視され、取引価格の水準を指標に価格形成がなされている住宅地域に存する。収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。よって、周辺標準地との価格均衡にも留意し、市場参加者の属性を踏まえ、信頼性の高い取引事例に基づいた実証的で説得力を有する比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は２階建程度の戸建住宅の利用が標準的である。基準容積率が１００％に制限され、高度利用が困難なこと等から、収益物件については地主による遊休資産の活用である中小規模のアパートが中心である。接近条件が良好なため、住宅需要は根強く、ウィズコロナの経済状況の下で取引価格は堅調に推移している。以上を踏まえ、比準価格がより規範性に優ると判断し、収益価格を参酌のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	練馬春日町駅東方
距離	490 m
土地の状態
土地面積	37.8 坪 (125 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	練馬区東京都練馬区春日町１丁目２２１１番１９
標準地の範囲
東	70 m
西	100 m
南	60 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8.5 m
奥行き	14.7 m
面積	125 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、　　５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)二路線利用可能で最寄り駅から徒歩６分程度の戸建住宅が多い既成の住宅地域で、地域要因の大きな変動が見込まれないことから、今後とも現状の比較的閑静な住環境等を維持しながら熟成度を高めるものと予測する。 (2)中規模の戸建住宅が多く、接近条件に優れる閑静な住宅地である。利便性の高い住宅地として熟成しており、住宅需要は根強いため今後も現状を維持すると予測される。地価は底堅く推移すると考えられる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 146万4,558 円 1平米 44万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 146万1,252 円 1平米 44万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 146万4,558円 1平米 44万3,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 139万1,826円 1平米 42万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 146万1,252円 1平米 44万2,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 139万1,826円 1平米 42万1,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍、区の人口世帯数は微減・微増を繰り返すも、分譲住宅市況は低金利・住宅取得支援策等を支えに、価格高騰ながらも概ね堅調さを維持した。 (2)区内の人口は微増・微減を繰り返しほぼ前年並みを維持している。不動産取引件数は概ね横這いであるが、取引価格は堅調に推移している。
地域要因
(1)二路線徒歩圏内で利用可能な交通利便性等に加え住環境が良好である。値頃な物件が比較的多く、需要は堅調である。地域要因に格別の変動はない。 (2)交通利便性に優れた地域であり、根強い住宅需要に支えられ、周辺では高額な取引も目立つ。市況は堅調と判断される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公１２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区春日町１丁目２２１１番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	44万6,595 円／平米 147万6,443 円／坪
推定価格 平米 坪	45万3,228 円／平米 149万8,372 円／坪
標準価格 平米 坪	42万1,607 円／平米 139万3,833 円／坪
査定価格 平米 坪	44万3,000 円／平米 146万4,558 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公１２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区春日町１丁目２２１１番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	46万5,343 円／平米 153万8,424 円／坪
推定価格 平米 坪	46万5,343 円／平米 153万8,424 円／坪
標準価格 平米 坪	43万1,673 円／平米 142万7,111 円／坪
査定価格 平米 坪	45万3,000 円／平米 149万7,618 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区春日町１丁目２２１１番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	45万2,604 円／平米 149万6,309 円／坪
推定価格 平米 坪	45万2,604 円／平米 149万6,309 円／坪
標準価格 平米 坪	41万7,917 円／平米 138万1,634 円／坪
査定価格 平米 坪	43万9,000 円／平米 145万1,334 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区春日町１丁目２２１１番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	37万1,304 円／平米 122万7,531 円／坪
推定価格 平米 坪	44万2,507 円／平米 146万2,928 円／坪
標準価格 平米 坪	41万4,721 円／平米 137万1,068 円／坪
査定価格 平米 坪	43万5,000 円／平米 143万8,110 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情