路線価 (2023) 東京都練馬区錦1-254-14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 練馬区東京都練馬区錦１丁目２５４番１４
価格時点	2023 年
駅名	上板橋駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 109万980 円
1平米当たり	1平米 33万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	7,120万 円 (168 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 140万1,744 円 1平米 42万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	7,120万 円 (168 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 140万1,744 円／坪 1平米 42万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、練馬区東部の住宅地域のうち、東武東上線及び東京メトロ有楽町線・副都心線各駅から徒歩圏の一般住宅地域である。需要者は、区内外の一次取得者層及び買換層の個人が中心であるが、画地規模の大きな土地は、建売業者等の取得も見られる。駅徒歩圏の値頃感のある物件を中心に需要は底堅く、土地価格は、画地の細分化等により総額を抑えた４千万円前後と把握される。 (2) 同一需給圏は、主に練馬区及び隣接区内の東武東上線、東京メトロ有楽町線・副都心線等の各駅から徒歩圏の低層住宅地域である。典型的需要者は、区内外の買い換え層及び一次取得者層の個人が中心であるが、画地規模等により建売業者等も見られる。駅徒歩圏の物件を中心に需要は底堅く、地価は上昇傾向である。土地総額は画地の細分化等により総額を抑え、４千万円～５千万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は、公園や都営住宅等も見られる成熟した低層住宅地域に存している。比準価格は同一需給圏内の類似地域において個人が取得した住宅地の取引事例を採用していることから信頼性が高い。収益価格は敷地規模・基準容積率より収益性の高い建物の想定が難しく、典型的需要者の行動原理との適合性も低い。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地周辺はアパートも見られるが、中心は戸建住宅であり、典型的需要者は収益性よりも居住の快適性や利便性を重視している。比準価格は同一需給圏内の類似地域において個人が取得した住宅地の取引事例を多数採用していることから信頼性が高い。一方、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	上板橋駅南西方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	50.8 坪 (168 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模住宅の中にアパートが見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	練馬区東京都練馬区錦１丁目２５４番１４
標準地の範囲
東	70 m
西	40 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	14 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)上板橋駅から徒歩圏の既成の低層住宅地域である。中小規模の画地に一般住宅等が建ち並び、地域要因に特段の変化は認められず、当分の間は現状を維持するものと予測する。 (2)上板橋駅から徒歩圏の既成の低層住宅地域である。地域要因に特段の変化は認められず、当分の間は現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 142万1,580 円 1平米 43万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 143万4,804 円 1平米 43万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 142万1,580円 1平米 43万円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2022年	1坪 135万8,766円 1平米 41万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 143万4,804円 1平米 43万4,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 135万8,766円 1平米 41万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ禍の影響も若干あり、練馬区の住宅着工数は、微減傾向にあり、土地取引件数は、概ね横ばい傾向で推移している。 (2)練馬区の土地取引件数は、前年比概ね横ばい傾向で推移している。これに対し、区内住宅地における取引価格は堅調に推移し、上昇傾向にある。
地域要因
(1)上板橋駅から徒歩圏内の既成住宅地域であり、需要が根強い地域である。地域要因に特段の変動はない。 (2)上板橋駅から徒歩圏内の既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。地域における戸建住宅の取引総額及び地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公１４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区錦１丁目２５４番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	45万9,908 円／平米 152万456 円／坪
推定価格 平米 坪	44万5,757 円／平米 147万3,673 円／坪
標準価格 平米 坪	41万9,339 円／平米 138万6,335 円／坪
査定価格 平米 坪	42万8,000 円／平米 141万4,968 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	63 ％
基準容積率	133 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区錦１丁目２５４番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	48万5,427 円／平米 160万4,822 円／坪
推定価格 平米 坪	47万5,625 円／平米 157万2,416 円／坪
標準価格 平米 坪	42万5,425 円／平米 140万6,455 円／坪
査定価格 平米 坪	43万4,000 円／平米 143万4,804 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区錦１丁目２５４番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	37万722 円／平米 122万5,607 円／坪
推定価格 平米 坪	44万6,611 円／平米 147万6,496 円／坪
標準価格 平米 坪	45万3,412 円／平米 149万8,980 円／坪
査定価格 平米 坪	46万2,000 円／平米 152万7,372 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区錦１丁目２５４番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	46万5,437 円／平米 153万8,735 円／坪
推定価格 平米 坪	45万3,923 円／平米 150万669 円／坪
標準価格 平米 坪	41万7,977 円／平米 138万1,832 円／坪
査定価格 平米 坪	42万6,000 円／平米 140万8,356 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情