路線価 (2023) 東京都練馬区下石神井4-406-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 練馬区東京都練馬区下石神井４丁目４０６番８
価格時点	2023 年
駅名	上井草駅 から 770m
路線価
1坪当たり	1坪 125万6,280 円
1平米当たり	1平米 38万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	9億4,800万 円 (1817 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 172万5,732 円 1平米 52万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	9億4,700万 円 (1817 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 172万2,426 円／坪 1平米 52万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 対象標準地は共同住宅適地であり、同一需給圏の範囲は区内及び周辺区を含み広域的となる。規模が大きめで基準容積率も３００％であることから、主たる需要者はマンションデベロッパーであり、賃貸共同住宅の建築を計画する投資家も想定される。近時マンション市場は好調であり、価格が高止まりしていることから、素地の市況も堅調である。売れ筋の価格帯の把握は困難であるが、１５００㎡程度の土地では、総額で概ね８億円が上限と考えられる。 (2) 同一需給圏は練馬区内を中心とし、周辺区も含む駅徒歩圏内に広域的に形成されるものと判定。需要者はマンションデベロッパーを中心とし、賃貸物件開発目的の法人投資家等も参入しうる。開発素地等に対する需要は旺盛である一方、適地の供給は限定的であることから取引の個別性が強く、一定の相場が形成されにくいのが市場の特性である。またエンド需要の分譲マンション価格は、新築、中古市場共に近年上昇傾向にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 幹線道路沿いに中層の共同住宅や大型店舗等が建ち並ぶ地域である。対象標準地は共同住宅適地であり、デベロッパーが購入するにあたっては開発利益が重視されるが、比準価格についても特に規模に留意のうえ事例を選択しており、実証性が高い。試算の結果、両試算価格には若干の開差が生じたが、いずれも大規模地の取引にあたっての規範性を有していると判断し、両試算価格を関連づけ、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地は、幹線道路沿いに共同住宅等が建ち並ぶ地域において、マンション敷地が最有効使用であると判定した。かかる市場における典型的な需要者はデベロッパーであり、当該需要者は市場における取引相場に着目しつつ、投資採算性を重視して取引意思を決定するものと思料される。本件では、マンション用地の事例も採用し実証的な取引事例比較法及び開発法による価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	上井草駅　北西方
距離	770 m
土地の状態
土地面積	549.6 坪 (1817 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の共同住宅や店舗等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	練馬区東京都練馬区下石神井４丁目４０６番８
標準地の範囲
東	100 m
西	0 m
南	30 m
北	45 m
標準的使用
標準的使用	中高層共同住宅地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	30 m
面積	1500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	西側接面道路沿いに都市計画道路が存し標準地に幅約２．７ｍの道路予定地が含まれる
街路	１５ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗併用住宅、マンション等が建ち並ぶ幹線道路沿いの地域であり、大型店舗との位置関係も良好である。地域要因に特段の変動はないものの、まとまった規模の画地では徐々に高度利用が進むものと考えられる。 (2)幹線道路沿いに中層共同住宅、店舗併用住宅等が建ち並び、周辺に大型店舗が多く利便性が高い地域である。特段の地域変動要因はないものの、一定規模以上の土地では、中長期的に高度利用化が進むものと推測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 176万2,098 円 1平米 53万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 176万2,098 円 1平米 53万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 176万2,098円 1平米 53万3,000円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2022年	1坪 166万2,918円 1平米 50万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 176万2,098円 1平米 53万3,000円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2019年	1坪 166万2,918円 1平米 50万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)区内の人口は微増・微減を繰り返しほぼ前年並みを維持している。不動産取引件数は概ね横這いであるが、取引価格は堅調に推移している。 (2)金利上昇等に起因する下振れ懸念はあるものの、景気は緩やかに持ち直している。かかる中、練馬区の取引価格は、上昇傾向にある。
地域要因
(1)幹線道路沿いの地域であり、地域要因に変動はないが、中高層マンション適地として稀少性が高く、デベロッパー等の需要は根強い。 (2)都道沿いにおいて共同住宅、店舗等が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に変動はない。マンション価格高騰に伴い、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公１１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区下石神井４丁目４０６番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	48万1,503 円／平米 159万1,849 円／坪
推定価格 平米 坪	46万5,911 円／平米 154万302 円／坪
標準価格 平米 坪	48万6,845 円／平米 160万9,510 円／坪
査定価格 平米 坪	51万1,000 円／平米 168万9,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公１１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区下石神井４丁目４０６番８
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	42万 円／平米 138万8,520 円／坪
推定価格 平米 坪	45万505 円／平米 148万9,370 円／坪
標準価格 平米 坪	50万9,045 円／平米 168万2,903 円／坪
査定価格 平米 坪	53万4,000 円／平米 176万5,404 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区下石神井４丁目４０６番８
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	45万9,342 円／平米 151万8,585 円／坪
推定価格 平米 坪	55万1,106 円／平米 182万1,956 円／坪
標準価格 平米 坪	50万96 円／平米 165万3,317 円／坪
査定価格 平米 坪	52万5,000 円／平米 173万5,650 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区下石神井４丁目４０６番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	40万338 円／平米 132万3,517 円／坪
推定価格 平米 坪	41万1,147 円／平米 135万9,252 円／坪
標準価格 平米 坪	52万7,788 円／平米 174万4,867 円／坪
査定価格 平米 坪	55万4,000 円／平米 183万1,524 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情