土地路線価格
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路線価 (2023) 東京都練馬区三原台1-1247-1 坪・平米

2023
路 線 価
東京都 練馬区
東京都練馬区三原台1丁目1247番1 (練馬)
  • 周辺状況: 住宅地 (一般住宅の中に共同住宅も見られる住宅地域)
  • 石神井公園駅 から 970m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
90万9,150
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
27万5,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 東京都 練馬区東京都練馬区三原台1丁目1247番1
価格時点 2023
駅名 石神井公園駅 から 970m
路線価
1坪当たり 1坪 90万9,150
1平米当たり 1平米 27万5,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月13日
鑑定評価額 総額
5,300万
(150 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 116万7,018
1平米 35万3,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月01日
鑑定評価額 総額
5,330万
(150 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 117万3,630 円/坪
1平米 35万5,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は練馬区内及びその周辺市区内の都営大江戸線、西武池袋線及び西武新宿線沿線に存する住宅地域である。需要者の中心は一次取得者及び買替取得者である。最寄駅からやや離れた居住環境の比較的良好な住宅地域であり、需要は底堅い。市場の中心価格帯は標準的画地程度の戸建住宅地で約5千万円台前半程度、新築戸建住宅で6千万円台後半から7千万円台程度である。

(2) 同一需給圏は、主に練馬区内の西武池袋線沿線の住宅地域であると判断した。需要者の中心は、区内及び周辺市区の居住者であり、比較的規模の大きい土地については建売業者の需要もみられる。熟成した住宅地域であり、需要は底堅い。価格の中心帯は、約45坪程度の土地で5千万円程度であるが、敷地の細分化が進んでおり、敷地30坪程度の建売住宅で総額6千万円~7千万円台である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は、最寄駅からやや離れた一般住宅や共同住宅が見られる住宅地域に存する。主たる需要者層は、居住の快適性を重視する自用目的の取得者である。比準価格は、戸建住宅地の取引事例から試算しており市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は法令上の規制による高度利用の制限や賃料水準等から低位に試算された。よって、比準価格を重視し収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 比準価格は類似地域の住宅地域の事例から、市場性を反映した客観性の高い価格を求めた。収益価格は賃貸共同住宅を想定し、周辺の賃貸事例より想定賃料を算定して価格を求めた。近隣地域は石神井公園駅から徒歩圏内であり、賃貸需要も見込める地域ではあるが、取引の中心は自用の住宅用地取得目的であることから、比準価格を重視して、収益価格を参酌の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

交通
交通施設 石神井公園駅 北方
距離 970 m
土地の状態
土地面積 45.4 坪 (150 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 50
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 100
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 一般住宅の中に共同住宅も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 100
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 練馬区東京都練馬区三原台1丁目1247番1
標準地の範囲
80 m
西 30 m
50 m
40 m
標準的使用
標準的使用 低層住宅地
画地の形状等
間口 10 m
奥行き 15 m
面積 150 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位北、  4m区道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 50
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 100
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 100
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄駅からやや離れた一般住宅の中に共同住宅も見られる住宅地域である。地域要因に特段の変化は認められず、今後暫くは同様の住環境が維持されると予測する。

(2)石神井公園駅から徒歩圏内の既成住宅地域である。特段の価格変動要因は認められないことから、当面は現在の住環境が維持されるものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 119万160
1平米 36万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 120万3,384
1平米 36万4,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 119万160
1平米 36万
前年から次年への変動率 2.3 %
2022年
1坪 114万570
1平米 34万5,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 120万3,384
1平米 36万4,000
前年から次年への変動率 2.9 %
2019年
1坪 114万570
1平米 34万5,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直している。練馬区内の人口は微増傾向にある。区内の土地取引件数は概ね横ばいで推移している。

(2)円安や物価高の影響に留意が必要であるが、練馬区の人口及び戸建住宅の新設着工件数は概ね横這いから微増傾向にあり、地価は堅調に推移している。

地域要因
(1)最寄駅からやや離れた一般住宅や共同住宅が見られる住宅地域である。地域要因に特段の変化は認められず、地価は上昇している。

(2)最寄駅から徒歩圏内の既成住宅地域であり、地域要因に特段の変化はない。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 R5公11
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 練馬区
地域 東京都練馬区三原台1丁目1247番1
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
32万1,818 円/平米
106万3,930 円/坪
推定価格 平米
32万2,134 円/平米
106万4,975 円/坪
標準価格 平米
35万1,291 円/平米
116万1,368 円/坪
査定価格 平米
35万8,000 円/平米
118万3,548 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 R5公3
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 練馬区
地域 東京都練馬区三原台1丁目1247番1
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
35万4,179 円/平米
117万916 円/坪
推定価格 平米
34万2,721 円/平米
113万3,036 円/坪
標準価格 平米
36万9,311 円/平米
122万942 円/坪
査定価格 平米
37万7,000 円/平米
124万6,362 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 80
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 9.4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 4 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 R5公13
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 練馬区
地域 東京都練馬区三原台1丁目1247番1
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
31万6,835 円/平米
104万7,457 円/坪
推定価格 平米
32万1,588 円/平米
106万3,170 円/坪
標準価格 平米
33万1,193 円/平米
109万4,924 円/坪
査定価格 平米
33万8,000 円/平米
111万7,428 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 150
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 R5公11
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 練馬区
地域 東京都練馬区三原台1丁目1247番1
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
37万572 円/平米
122万5,111 円/坪
推定価格 平米
36万2,377 円/平米
119万8,018 円/坪
標準価格 平米
36万2,015 円/平米
119万6,822 円/坪
査定価格 平米
36万9,000 円/平米
121万9,914 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 150
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 R5公11
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 練馬区
地域 東京都練馬区三原台1丁目1247番1
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
38万7,931 円/平米
128万2,500 円/坪
推定価格 平米
38万5,269 円/平米
127万3,699 円/坪
標準価格 平米
36万9,032 円/平米
122万20 円/坪
査定価格 平米
37万6,000 円/平米
124万3,056 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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