路線価 (2023) 北海道苫小牧市幸町2-11外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 苫小牧市北海道苫小牧市幸町２丁目１１番外
価格時点	2023 年
駅名	苫小牧駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 4万9,590 円
1平米当たり	1平米 1万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	599万 円 (333 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万9,508 円 1平米 1万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	599万 円 (333 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万9,508 円／坪 1平米 1万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市内中心部の既成住宅地域一円で、需要者は主に戸建住宅の取得を目的とした個人やアパート経営を目的とした法人等である。東部地区と比較して利便性が劣るため引き合いは弱い。市場での中心価格帯は土地が標準的画地で４００～５００万円程度、中古の戸建住宅で総額１０００～１２００万円程度の取引が中心と判断される。 (2) 同一需給圏は苫小牧市内の住宅地のうち、中心部周辺の住宅地域一円。需要者の中心は苫小牧市内の居住者が大半である。中心部周辺にあるが背後地に大規模工場地を抱える住環境から、宅地需要は緩慢であったが、高騰する建築費等から安価な宅地地域へのシフトも見られ、下落幅は縮小傾向にある。取引の中心となる価格帯は、８５坪程度の土地で総額５００万円前後、中古の戸建住宅で総額１，１００万円前後が需要の中心。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は状況類似地域内の取引事例により求められたもので市場の実態が反映されている。収益価格も算定したが、賃料水準は低位で推移しており、収益価格は低く求められた。当該地域では戸建住宅の取得を目的とした取引が中心であることから、比準価格を採用して収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を加えて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 以上から２試算価格を得た。やや開差が生じたので検討するに、比準価格は、規範性の高い同一町内の事例を中心に新しい事例も勘案し試算されたもので、最近の地域の特徴を現している。一方収益価格は、住環境を勘案した想定賃料から求めたが、価格に見合う賃料を収受できず低位に試算された。以上から、市場の実態を反映する比準価格を標準に収益価格を勘案し、代表標準地からの検討結果を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	苫小牧駅南西方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	100.7 坪 (333 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	苫小牧市北海道苫小牧市幸町２丁目１１番外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	14 m
面積	170 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　　　　北　１４．５ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市中心部の既成住宅地域で、今後も現状を維持するものと予測する。地価の上昇が顕著な東部地区からの宅地需要の流入も見受けられるが、利便性で劣る当該地域の地価は下落傾向と判断される。 (2)建築費等が高騰し安価な土地への需要増となり、大規模工場に隣接する環境にあるが、下落幅縮小と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万9,508 円 1平米 1万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万9,508 円 1平米 1万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万9,508円 1平米 1万8,000円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 6万169円 1平米 1万8,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万9,508円 1平米 1万8,000円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 6万169円 1平米 1万8,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)東部地区の堅調な需要が市域全体に波及している状態にあり、全体的には住宅地を中心に需要の回復がみられる。 (2)供給過剰による不安要素はあるが、コロナ感染者の減少や東部地区の旺盛な投資と需要が牽引となり、住宅地需要は総じて昨年同様堅調に推移。
地域要因
(1)既成住宅地域として大きな変動はなく宅地需要も回復の兆しが見受けられるが、相対的に利便性が劣るため、取引は低調。 (2)大規模工場に隣接する環境から需要は弱かったが、高騰する建築費等により、価格の高い東部から中心部周辺及び西部へ関心が高まりマイナス幅減少。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)ない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231441213 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市幸町２丁目１１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万681 円／平米 6万8,371 円／坪
推定価格 平米 坪	2万476 円／平米 6万7,694 円／坪
標準価格 平米 坪	2万476 円／平米 6万7,694 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,300 円／平米 7万418 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231451213 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市幸町２丁目１１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万15 円／平米 3万3,110 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,574 円／平米 4万8,182 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,207 円／平米 5万6,886 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,900 円／平米 5万9,177 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231481213 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市幸町２丁目１１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,791 円／平米 4万5,593 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,389 円／平米 4万4,264 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,612 円／平米 5万4,919 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,300 円／平米 5万7,194 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231481213 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市幸町２丁目１１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,494 円／平米 7万4,365 円／坪
推定価格 平米 坪	2万393 円／平米 6万7,419 円／坪
標準価格 平米 坪	2万393 円／平米 6万7,419 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,200 円／平米 7万87 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	15 m
側道方位2	南
側道幅員2	4.4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情