路線価 (2023) 東京都練馬区北町7-1127-32 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 練馬区東京都練馬区北町７丁目１１２７番３２
価格時点	2023 年
駅名	平和台駅 から 530m
路線価
1坪当たり	1坪 105万7,920 円
1平米当たり	1平米 32万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,650万 円 (112 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 137万1,990 円 1平米 41万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	4,650万 円 (112 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 137万1,990 円／坪 1平米 41万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、東京メトロ有楽町線・副都心線、西武池袋線、東武東上線沿線の練馬区及び隣接区内の住宅地域である。需要者は圏内に居住する一次取得者及び買い換え層が中心で、中規模画地以上は不動産業者の参入もある。コロナ禍において戸建住宅需要が高まっており、最寄駅から徒歩圏内の住宅地域の地価は上昇基調にある。取引の中心価格帯は、土地価格が画地規模１００㎡程度で総額４千万円台、新築戸建住宅は総額６千万円台～７千万円台である。 (2) 同一需給圏は、東京メトロ有楽町線・副都心線及び東武東上線を中心とし、西武池袋線及び都営大江戸線等沿線も含む各駅徒歩圏の低層住宅地域一帯と判定した。需要者は区内外の買い替え又は一次取得の個人が中心であり、供給は建売住宅販売が中心である。生活利便性等が良いことから需要は底堅い。取引の中心価格帯は、戸建住宅敷地として４～５千万円台、新築の戸建建売住宅で６千万円台後半～７千万円台程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の住宅地域の事例から、市場性を反映した客観性の高い価格を求めた。収益価格は賃貸共同住宅を想定し、周辺の賃貸事例より想定賃料を算定して理論的な価格を求めた。東京メトロ有楽町線沿線で最寄駅に近く賃貸需要が見込める地域であるが、対象標準地の地積は小さく取引の中心は住宅用地取得などの自用目的であることから、比準価格を重視して、収益価格を参酌の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は生活利便性の良好な既成住宅地域に存しており、当該地域ではアパート等も見受けられるが、自用の戸建住宅敷地としての取引が大半を占める。かかる中、典型的需要者は収益性よりも住宅地としての快適性等を反映した取引価格を重視して行動するものと思料する。本件では、典型的需要者の行動に合致した比準価格の説得力が高いものとして、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	平和台駅北西方
距離	530 m
土地の状態
土地面積	33.9 坪 (112 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に共同住宅等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	練馬区東京都練馬区北町７丁目１１２７番３２
標準地の範囲
東	80 m
西	80 m
南	30 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	12 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、　　４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄駅から徒歩圏内の熟成した住宅地域。都市計画道路放射３５号線及び３６号線の整備により、長期的には都心方面へのアクセスが向上するものと予測する。 (2)最寄駅から徒歩圏内に存する既成住宅地域で、近年都市計画道路放射第３５号線の歩道・車道各１車線が交通開放された。当該道路の接続先を含めた工事進捗に伴い、長期的には更なる交通利便性の高まりが予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 141万4,968 円 1平米 42万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 140万5,050 円 1平米 42万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 141万4,968円 1平米 42万8,000円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2022年	1坪 132万5,706円 1平米 40万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 140万5,050円 1平米 42万5,000円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2019年	1坪 132万5,706円 1平米 40万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)練馬区の総人口及び世帯数は共にこの１年では微増である。新設住宅着工戸数は第２四半期以降やや減少しているが、取引価格は上昇している。 (2)金利上昇等に起因する下振れ懸念はあるものの、景気は緩やかに持ち直している。かかる中、練馬区の取引価格は、上昇傾向にある。
地域要因
(1)平和台駅から徒歩圏の住宅地域。住環境に変化はないが、都市計画道路放射３５号線の交通開放により最寄駅への利便性が高まった。 (2)近年の交通開放により最寄駅接近性が改善した外、特段の地域要因の変動はない。良好な生活利便性に着目した需要は堅調であり、地価は上昇した。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公１１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区北町７丁目１１２７番３２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	40万767 円／平米 132万4,936 円／坪
推定価格 平米 坪	40万5,482 円／平米 134万523 円／坪
標準価格 平米 坪	43万8,359 円／平米 144万9,215 円／坪
査定価格 平米 坪	44万7,000 円／平米 147万7,782 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公１４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区北町７丁目１１２７番３２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	45万9,908 円／平米 152万456 円／坪
推定価格 平米 坪	44万1,512 円／平米 145万9,639 円／坪
標準価格 平米 坪	42万8,652 円／平米 141万7,124 円／坪
査定価格 平米 坪	43万7,000 円／平米 144万4,722 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	63 ％
基準容積率	133 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区北町７丁目１１２７番３２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	34万418 円／平米 112万5,422 円／坪
推定価格 平米 坪	40万8,101 円／平米 134万9,182 円／坪
標準価格 平米 坪	41万4,316 円／平米 136万9,729 円／坪
査定価格 平米 坪	42万3,000 円／平米 139万8,438 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区北町７丁目１１２７番３２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	36万2,054 円／平米 119万6,951 円／坪
推定価格 平米 坪	36万4,205 円／平米 120万4,062 円／坪
標準価格 平米 坪	39万3,310 円／平米 130万283 円／坪
査定価格 平米 坪	40万1,000 円／平米 132万5,706 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５公８ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区北町７丁目１１２７番３２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	38万6,142 円／平米 127万6,585 円／坪
推定価格 平米 坪	48万7,987 円／平米 161万3,285 円／坪
標準価格 平米 坪	45万3,098 円／平米 149万7,942 円／坪
査定価格 平米 坪	46万2,000 円／平米 152万7,372 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情