路線価 (2023) 東京都練馬区練馬1-6968-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 練馬区東京都練馬区練馬１丁目６９６８番３
価格時点	2023 年
駅名	練馬駅 から 420m
路線価
1坪当たり	1坪 128万9,340 円
1平米当たり	1平米 39万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	7,290万 円 (144 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 167万2,836 円 1平米 50万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	7,270万 円 (144 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 166万9,530 円／坪 1平米 50万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主に練馬区の東部地区を中心に最寄り駅から徒歩圏に広がる住宅地域。需要の中心は区内外からの住宅買換層と想定され、建売業者や個人投資家等の需要も認められる。世界情勢の急速な変化等、先行きへの不透明感が継続する中、練馬駅に近く生活利便性が高いことから区内でも人気は高く需要は旺盛で、地価も上昇傾向が続いている。需要の中心となる価格帯は、土地のみで６千万円程度、新築建売住宅では７～８千万円台程度と判断される。 (2) 同一需給圏は、西武池袋線、都営大江戸線の各駅から徒歩圏の住宅地域である。主たる需要者は、練馬区及びその周辺市区の一次取得者及び買い替え取得者であるが、アパート経営を目的とした投資家等の需要もある。練馬駅から近く生活利便施設に近接しており都心へのアクセスも良好で需要は強い。市場の中心価格帯は、標準的画地程度の戸建住宅地で７千万円台で、新築戸建住宅は総額が嵩むため宅地の細分化も見られ価格帯には幅がある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地周辺は戸建住宅を中心とした住宅地域である。比準価格は周辺類似地域等の取引事例を中心に試算した価格であり、市場性を反映した実証的な価格である。低層の賃貸用不動産も見られるが、対象標準地の規模では投資効率がやや劣るため、収益価格は低位に求められた。対象標準地は居住の快適性を重視する住宅地に存することから、本件では比準価格を重視し収益価格を参酌して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 一般住宅の外、賃貸用共同住宅等の収益物件も見られるが、自用目的の一般住宅が需要の中心であり、居住の快適性、利便性に基づいて価格形成される地域である。比準価格は、練馬駅周辺の利便性が高い地域に存する事例から試算されており、実勢を反映した価格といえる。よって比準価格を重視し収益価格を参酌の上、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	練馬駅北西方
距離	420 m
土地の状態
土地面積	43.6 坪 (144 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	練馬区東京都練馬区練馬１丁目６９６８番３
標準地の範囲
東	70 m
西	20 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	12 m
面積	140 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅徒歩圏の低層住宅地域として熟成しており、地域要因にも特段の変化は認められないため、当分の間は現在の住環境が維持されていくものと予測される。 (2)練馬駅から徒歩圏内の低層住宅が建ち並ぶ住宅地域である。利便性が高い住宅地域として成熟しており地域要因に特段の変化は認められず、当面は現状を維持して推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 171万5,814 円 1平米 51万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 170万9,202 円 1平米 51万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 171万5,814円 1平米 51万9,000円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2022年	1坪 161万6,634円 1平米 48万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 170万9,202円 1平米 51万7,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2019年	1坪 161万6,634円 1平米 48万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)短期的には弱い動きも見られる人口及び世帯数だが、長期的には微増傾向となっている。土地取引件数は概ね横ばい傾向で取引価格は上昇傾向である。 (2)輸入インフレにより物価上昇が見られる中、金利は低位に抑えられている。人口・世帯数は横ばい、戸建新設着工件数は前年比減少傾向である。
地域要因
(1)商業・公共施設が集積する利便性の高い練馬駅徒歩圏の住宅地域である。地域要因に特段の変動はない。 (2)練馬駅徒歩圏内の住宅地域である。利便施設、商業施設へのアクセスに優れる。地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区練馬１丁目６９６８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	58万7,939 円／平米 194万3,726 円／坪
推定価格 平米 坪	59万4,856 円／平米 196万6,594 円／坪
標準価格 平米 坪	51万8,167 円／平米 171万3,060 円／坪
査定価格 平米 坪	52万9,000 円／平米 174万8,874 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公１０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区練馬１丁目６９６８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	53万8,322 円／平米 177万9,693 円／坪
推定価格 平米 坪	55万3,099 円／平米 182万8,545 円／坪
標準価格 平米 坪	51万1,182 円／平米 168万9,968 円／坪
査定価格 平米 坪	52万1,000 円／平米 172万2,426 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公１０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区練馬１丁目６９６８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	53万4,296 円／平米 176万6,383 円／坪
推定価格 平米 坪	51万9,397 円／平米 171万7,126 円／坪
標準価格 平米 坪	52万9,997 円／平米 175万2,170 円／坪
査定価格 平米 坪	54万1,000 円／平米 178万8,546 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区練馬１丁目６９６８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	41万4,342 円／平米 136万9,815 円／坪
推定価格 平米 坪	45万5,218 円／平米 150万4,951 円／坪
標準価格 平米 坪	48万6,344 円／平米 160万7,853 円／坪
査定価格 平米 坪	49万6,000 円／平米 163万9,776 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情