路線価 (2023) 東京都練馬区貫井2-927-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 練馬区東京都練馬区貫井２丁目９２７番７
価格時点	2023 年
駅名	富士見台駅 から 710m
路線価
1坪当たり	1坪 105万7,920 円
1平米当たり	1平米 32万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	4,520万 円 (110 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 135万8,766 円 1平米 41万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	4,510万 円 (110 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 135万5,460 円／坪 1平米 41万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、練馬区中央部の住宅地域のうち西武池袋線及び地下鉄大江戸線各駅から徒歩圏の一般住宅地域。需要者の中心は、練馬区内外からの住宅買替層又は新規購入者であるが、画地規模の大きい土地は建売業者やマンション業者による需要とも競合する。富士見台駅周辺の商店街は店舗集積があり生活利便性は良好なため、練馬区内でも住宅需要は安定している。なお、需要の中心となる価格帯は、土地値で３０００万～６０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は西武池袋線、西武新宿線、都営大江戸線沿線等の練馬区中央部及び隣接区の住宅地域である。需要者は区内外に居住する一次取得者や買換取得者層である。最寄駅から徒歩圏内に位置することから、交通利便性に優れる成熟した住宅地域である。需要の中心となる価格帯は、土地価格は画地規模１００㎡程度で４千万円台、新築戸建住宅が５～６千万円台である。コロナ禍においても低金利政策を背景に、年間地価変動率は上昇傾向が継続している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は戸建住宅の多い地域であり、アパートなどの収益目的の土地取引も見受けられるが殆どは戸建住宅の取得事例であり、住宅地としての快適性利便性を基に価格が形成されている。採用した取引事例も４件中全件が対象標準地と同じ個人住宅を前提とした売買であることから、その鑑定評価額は比準価格を重視し、収益価格を考慮のうえ、代表標準地との均衡も踏まえることにより、上記の通り評価決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の事例から、市場性を反映した実証的な価格を得た。収益価格は賃貸共同住宅の建築を想定し、類似の賃貸事例を採用して求めた理論的な価格である。近隣地域は最寄駅から徒歩圏の容積率２００％の住宅地域であるが、投資採算の観点から取引は自用目的が中心で、収益性よりも居住の快適性等が重視される地域である。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	富士見台駅北東方
距離	710 m
土地の状態
土地面積	33.3 坪 (110 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、アパート、営業所等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	練馬区東京都練馬区貫井２丁目９２７番７
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	12.5 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、５．５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模の戸建住宅のほかアパート等も混在する住宅地域として熟成している。富士見台駅から徒歩圏にあり安定した需要が見込まれることから、今後も現状の住環境を維持し熟成度を高めるものと予測される。 (2)富士見台駅から徒歩圏に位置し、一般住宅、共同住宅、営業所等が混在する地域である。地域要因に影響を与えるような特段の変動要因はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 142万1,580 円 1平米 43万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 138万5,214 円 1平米 41万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 142万1,580円 1平米 43万円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2022年	1坪 132万5,706円 1平米 40万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 138万5,214円 1平米 41万9,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2019年	1坪 132万5,706円 1平米 40万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)超低金利政策の継続、ウィズコロナ後の不動産需要の高まりと供給不足による需給ギャップ等から、住宅地及び商業地とも地価上昇が顕著となった。 (2)練馬区の人口は令和４年４月以降は微増傾向であったが、直近１２月は微減に転じた。土地取引件数は令和３年以降、概ね横ばいで推移している。
地域要因
(1)富士見台駅から徒歩圏にある普通住宅地。利便性の良好な住宅地として安定した宅地需要があり、供給減も影響しやや高い上昇率となった。 (2)最寄駅から徒歩圏に位置する、利便性の良好な住宅地域である。地域要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公１５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区貫井２丁目９２７番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	41万8,043 円／平米 138万2,050 円／坪
推定価格 平米 坪	42万3,060 円／平米 139万8,636 円／坪
標準価格 平米 坪	43万4,353 円／平米 143万5,971 円／坪
査定価格 平米 坪	43万9,000 円／平米 145万1,334 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区貫井２丁目９２７番７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	37万7,862 円／平米 124万9,212 円／坪
推定価格 平米 坪	38万7,686 円／平米 128万1,690 円／坪
標準価格 平米 坪	42万3,238 円／平米 139万9,225 円／坪
査定価格 平米 坪	42万7,000 円／平米 141万1,662 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公１１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区貫井２丁目９２７番７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	43万9,441 円／平米 145万2,792 円／坪
推定価格 平米 坪	42万5,211 円／平米 140万5,748 円／坪
標準価格 平米 坪	44万8,062 円／平米 148万1,293 円／坪
査定価格 平米 坪	45万3,000 円／平米 149万7,618 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公１５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区貫井２丁目９２７番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	39万9,738 円／平米 132万1,534 円／坪
推定価格 平米 坪	40万2,113 円／平米 132万9,386 円／坪
標準価格 平米 坪	42万1,502 円／平米 139万3,486 円／坪
査定価格 平米 坪	42万6,000 円／平米 140万8,356 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情