路線価 (2023) 東京都練馬区関町北4-429-23外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 練馬区東京都練馬区関町北４丁目４２９番２３外
価格時点	2023 年
駅名	武蔵関駅 から 770m
路線価
1坪当たり	1坪 97万5,270 円
1平米当たり	1平米 29万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6,560万 円 (174 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 124万6,362 円 1平米 37万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	6,540万 円 (174 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 124万3,056 円／坪 1平米 37万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、西武新宿線及び西武池袋線沿線の練馬区及び隣接市区内の最寄駅から徒歩圏内の住宅地域である。需要者は同一需給圏内や多摩地区に居住する一次取得者が中心で、中規模画地以上は建売業者も参入する。コロナ禍において戸建住宅需要が高まっており、同一需給圏内の住宅地域の地価は上昇基調にある。中心価格帯は、土地価格が画地規模１００㎡程度で総額３千万円台後半～４千万円台前半、新築戸建住宅は総額５千万円台～６千万円台前半である。 (2) 同一需給圏は西武新宿線及び西武池袋線沿線で、練馬区及び周辺市区に存する住宅地域である。需要者は練馬区及び周辺市区に居住する一次取得者層及び買替取得者層が中心である。最寄駅から徒歩圏の住宅地域であり、居住環境等は良好で戸建住宅地としての需要は堅調である。新規販売は細分化された画地も多く、中心となる価格帯は、土地が画地規模１００㎡程度で３千万円台後半、新築戸建住宅は総額５千万円台～６千万円台となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の住宅地域の事例から、市場性を反映した客観性の高い価格を求めた。収益価格は、賃貸共同住宅を想定し、周辺の賃貸事例より想定賃料を算定して理論的な価格を求めた。近隣地域及び周辺の住宅地域は、住環境が良好で、収益性よりも居住の快適性が重視される自用の住宅取得が取引の中心となっていることから、比準価格を重視して、収益価格を参酌の上、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 中規模一般住宅を中心に、周辺には共同住宅も見られる地域であるが、容積率が低く高度利用が困難なことから、収益価格は比準価格に比して低位に試算された。需要の中心は自己の居住用として取得する個人であり、収益性よりも居住の快適性等が重視され、規範性の高い取引事例を重視して試算された比準価格は実証的で説得力を有する。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	武蔵関駅北西方
距離	770 m
土地の状態
土地面積	52.6 坪 (174 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅の中にアパート等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	練馬区東京都練馬区関町北４丁目４２９番２３外
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	11.5 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は低層住宅地として熟成しており、当面は大きな変化なく推移していくものと予測されるが、西武新宿線の連続立体交差化計画が遂行されることにより、地域の発展が期待される。 (2)一般住宅を中心に共同住宅も見られる住宅地域である。武蔵関駅から徒歩圏内に位置し、住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動は見られないため、今後も現状を維持していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 126万9,504 円 1平米 38万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 126万6,198 円 1平米 38万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 126万9,504円 1平米 38万4,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 121万9,914円 1平米 36万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 126万6,198円 1平米 38万3,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 121万9,914円 1平米 36万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)練馬区の総人口及び世帯数は共にこの１年では微増である。新設住宅着工戸数は第２四半期以降やや減少しているが、取引価格は上昇している。 (2)練馬区の人口と高齢者率は、概ね横這い状態となっている。区内の戸建分譲・土地取引件数は伸び悩んでいるものの、取引単価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)西東京市に隣接した住環境の比較的良好な住宅地域。地域要因に大きな変動は見られない。 (2)武蔵関駅から徒歩圏内にある住宅地域であり、住環境等も良好で需要は堅調である。地域要因に特段の変化は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区関町北４丁目４２９番２３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	36万3,196 円／平米 120万726 円／坪
推定価格 平米 坪	35万1,792 円／平米 116万3,024 円／坪
標準価格 平米 坪	37万3,849 円／平米 123万5,945 円／坪
査定価格 平米 坪	38万1,000 円／平米 125万9,586 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区関町北４丁目４２９番２３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	45万3,029 円／平米 149万7,714 円／坪
推定価格 平米 坪	46万3,902 円／平米 153万3,660 円／坪
標準価格 平米 坪	39万1,478 円／平米 129万4,226 円／坪
査定価格 平米 坪	39万9,000 円／平米 131万9,094 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区関町北４丁目４２９番２３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	42万7,244 円／平米 141万2,469 円／坪
推定価格 平米 坪	41万5,851 円／平米 137万4,803 円／坪
標準価格 平米 坪	37万7,018 円／平米 124万6,422 円／坪
査定価格 平米 坪	38万5,000 円／平米 127万2,810 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区関町北４丁目４２９番２３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	39万7,399 円／平米 131万3,801 円／坪
推定価格 平米 坪	40万2,565 円／平米 133万880 円／坪
標準価格 平米 坪	37万9,420 円／平米 125万4,363 円／坪
査定価格 平米 坪	38万7,000 円／平米 127万9,422 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情