路線価 (2023) 東京都練馬区小竹町2-14-23 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 練馬区東京都練馬区小竹町２丁目１４番２３
価格時点	2023 年
駅名	小竹向原駅 から 140m
路線価
1坪当たり	1坪 155万3,820 円
1平米当たり	1平米 47万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	6,490万 円 (107 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 200万6,742 円 1平米 60万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	6,510万 円 (107 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 201万48 円／坪 1平米 60万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として東京メトロ有楽町線・副都心線沿線を中心とした練馬区南東部及び隣接区の駅徒歩圏に位置する住宅地域である。中心となる需要者は、練馬区内及びその周辺区の一次取得者または買い換え取得者で、価格水準に比例して高所得者層が多い。駅への接近性が良好な閑静な住宅地であり、コロナ禍においても需要は旺盛である。市場の中心価格帯は、土地価格は１００㎡規模で６千万円前後、新築戸建住宅で７～９千万円である。 (2) 同一需給圏は、練馬区東部および周辺区において、相対的に最寄駅接近性に優れる住宅地域一帯と判定した。良好な交通利便性に着目した住宅需要は旺盛であるが、希少性が高いため供給は限られている。戸建住宅用地としての土地取引は３０坪程度のもので６千万円前後、新築戸建で７～９千万円台が概ねのボリュームゾーンであるが、近年では宅地の小規模化とともに需要が競合していることから、当該市場水準を大きく超える取引も見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は主として小竹向原駅への接近性が良好な住宅地の取引事例を収集して比準を行っており、需要者による市場の実態を反映している。当該地域には賃貸共同住宅も多く見られるものの主たる需要者は自己使用目的の個人であり、収益性よりも市場性を重視して購入の意思決定を行うことから比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 対象標準地は交通利便性の良好な既成住宅地域に存しており、当該地域ではアパート等も見受けられるが、自用の戸建住宅敷地としての利用が中心である。かかる中、典型的需要者は収益性よりも住宅地としての快適性等を反映した取引価格を重視して行動するものと思料する。本件では、典型的需要者の行動に合致した比準価格の説得力が高いものとして、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	小竹向原駅南西方
距離	140 m
土地の状態
土地面積	32.4 坪 (107 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパートが見られる駅に近い住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	練馬区東京都練馬区小竹町２丁目１４番２３
標準地の範囲
東	60 m
西	20 m
南	60 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	13 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　５．９ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模の戸建住宅を中心に共同住宅も多く見られる住宅地域である。急行停車駅である最寄り駅から徒歩３分以内であり、住環境も良好なことから住宅地域として熟成しており、当分の間は現状を維持すると予測する。 (2)交通利便性が高く、接道条件にも恵まれていることから居住環境が良好な住宅地域である。希少性をもつ当該地域性に変動を与える特段の要因はなく、当面は現状を保って推移するものと考えられる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 204万9,720 円 1平米 62万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 204万9,720 円 1平米 62万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 204万9,720円 1平米 62万円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2022年	1坪 194万3,928円 1平米 58万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 204万9,720円 1平米 62万円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2019年	1坪 194万3,928円 1平米 58万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)練馬区の住宅着工数は減少傾向で、土地取引件数は概ね横這いである。人口は微増傾向にあるが、直近の１２月は微減となっている。 (2)金利上昇等に起因する下振れ懸念はあるものの、景気は緩やかに持ち直している。かかる中、練馬区の取引価格は、上昇傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に変化はない。急行停車駅近くの閑静な住宅地域であり、コロナ禍においても個人の住宅取得意欲は旺盛で、地価は上昇傾向にある。 (2)小竹向原駅に近く、地域要因に特段の変動はない。区内では住宅需要の強い地域であり、地価には上昇傾向が認められる。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区小竹町２丁目１４番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	60万3,242 円／平米 199万4,318 円／坪
推定価格 平米 坪	61万6,513 円／平米 203万8,192 円／坪
標準価格 平米 坪	64万2,201 円／平米 212万3,117 円／坪
査定価格 平米 坪	64万2,000 円／平米 212万2,452 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区小竹町２丁目１４番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	56万5,899 円／平米 187万862 円／坪
推定価格 平米 坪	60万7,001 円／平米 200万6,745 円／坪
標準価格 平米 坪	63万2,293 円／平米 209万361 円／坪
査定価格 平米 坪	63万2,000 円／平米 208万9,392 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区小竹町２丁目１４番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	48万5,427 円／平米 160万4,822 円／坪
推定価格 平米 坪	47万5,625 円／平米 157万2,416 円／坪
標準価格 平米 坪	60万7,439 円／平米 200万8,193 円／坪
査定価格 平米 坪	60万7,000 円／平米 200万6,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区小竹町２丁目１４番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	48万3,837 円／平米 159万9,565 円／坪
推定価格 平米 坪	52万8,056 円／平米 174万5,753 円／坪
標準価格 平米 坪	60万3,493 円／平米 199万5,148 円／坪
査定価格 平米 坪	60万3,000 円／平米 199万3,518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情