路線価 (2023) 東京都練馬区東大泉4-712-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 練馬区東京都練馬区東大泉４丁目７１２番３
価格時点	2023 年
駅名	大泉学園駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 97万5,270 円
1平米当たり	1平米 29万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	4,170万 円 (110 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 125万2,974 円 1平米 37万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	4,170万 円 (110 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 125万2,974 円／坪 1平米 37万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主に練馬区西部で西武池袋線、西武新宿線の各駅徒歩圏の低層住宅地域である。需要者の中心は区内外の一次取得者層及び買換え層、中規模画地では建売業者等の参入もみられる。駅徒歩圏の値頃感のある物件の需要は底堅い一方で、既成住宅地域で供給が多くなく、需給関係は安定している。土地は、対象標準地規模程度で、４千万円台前半、新築建売住宅は、画地の細分化等により総額を抑えた５千万円～７千万円前後が取引の中心と把握される。 (2) 同一需給圏は、練馬区及び隣接市区内における西武池袋線及び西武新宿線沿線の最寄駅から概ね徒歩圏の住宅地域と判定。需要者の中心は区内外の買い替えまたは一次取得の個人であり、供給は不動産業者による宅地分譲及び建売分譲が中心である。成熟した住宅地域であることから需要は底堅く、地価には上昇傾向が認められる。取引の中心価格帯は、３０坪程度の敷地規模で４千万円前後程度、新築建売住宅で６千万円から７千万円台前半程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市場では自用目的の個人による住宅・土地取引が大半で、対象標準地は、居住の快適性・利便性が重視され、取引価格の水準を指標として価格形成がなされている住宅地域に存する。周辺にはアパートも見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。よって、代表標準地との検討を踏まえ、同一駅勢圏の信頼性の高い取引事例に基づく実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は交通利便性の比較的良好な既成住宅地域に存しており、周辺ではアパート等も見受けられるが、自用の戸建住宅敷地としての利用が大半である。かかる中、典型的需要者は収益性よりも住宅地としての快適性等を反映した取引価格を重視して行動するものと思料する。従って、典型的需要者の行動に合致した比準価格の説得力が高いものとして、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大泉学園駅北西方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	33.3 坪 (110 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかにアパートが見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	練馬区東京都練馬区東大泉４丁目７１２番３
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	30 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	10 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄り駅から徒歩９分程度の一般住宅が多く建ち並ぶ白子川沿いの低層住宅地域として成熟しており、地域要因の大きな変動が見込まれないことから、今後とも現状の住環境等を維持するものと予測する。 (2)最寄駅から徒歩圏内の成熟した低層住宅地域であり、当該地域性に変動を与える特段の要因はないことから、当面は現状を保って推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 127万6,116 円 1平米 38万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 127万6,116 円 1平米 38万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 127万6,116円 1平米 38万6,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 121万9,914円 1平米 36万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 127万6,116円 1平米 38万6,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2019年	1坪 121万9,914円 1平米 36万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍、区の人口世帯数は微減・微増を繰り返すも、分譲住宅市況は低金利・住宅取得支援策等を支えに、価格高騰ながらも概ね堅調さを維持した。 (2)金利上昇等に起因する下振れ懸念はあるものの、景気は緩やかに持ち直している。かかる中、練馬区の取引価格は、上昇傾向にある。
地域要因
(1)大泉学園駅徒歩圏の既成住宅地域であ。周辺では値頃な戸建住宅を中心に取引は好調で、需要は依然底堅い。地域要因に格別の変動はない。 (2)最寄駅徒歩圏内の成熟した住宅地域であり、地域要因に特段の変化は認められない。住宅需要は底堅く、地価には上昇傾向が認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公１１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区東大泉４丁目７１２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	38万1,481 円／平米 126万1,176 円／坪
推定価格 平米 坪	37万4,878 円／平米 123万9,347 円／坪
標準価格 平米 坪	37万5,253 円／平米 124万586 円／坪
査定価格 平米 坪	38万3,000 円／平米 126万6,198 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公１４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区東大泉４丁目７１２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	36万8,749 円／平米 121万9,084 円／坪
推定価格 平米 坪	36万8,119 円／平米 121万7,001 円／坪
標準価格 平米 坪	36万9,969 円／平米 122万3,118 円／坪
査定価格 平米 坪	37万7,000 円／平米 124万6,362 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公１３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区東大泉４丁目７１２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	36万4,082 円／平米 120万3,655 円／坪
推定価格 平米 坪	36万9,179 円／平米 122万506 円／坪
標準価格 平米 坪	38万2,569 円／平米 126万4,773 円／坪
査定価格 平米 坪	39万 円／平米 128万9,340 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公１４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区東大泉４丁目７１２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	47万8,443 円／平米 158万1,733 円／坪
推定価格 平米 坪	46万1,128 円／平米 152万4,489 円／坪
標準価格 平米 坪	38万4,273 円／平米 127万407 円／坪
査定価格 平米 坪	39万2,000 円／平米 129万5,952 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５公９ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区東大泉４丁目７１２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	39万520 円／平米 129万1,059 円／坪
推定価格 平米 坪	38万7,457 円／平米 128万933 円／坪
標準価格 平米 坪	38万7,457 円／平米 128万933 円／坪
査定価格 平米 坪	39万5,000 円／平米 130万5,870 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情