路線価 (2023) 東京都練馬区大泉町6-70-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 練馬区東京都練馬区大泉町６丁目７０番７
価格時点	2023 年
駅名	大泉学園駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 87万6,090 円
1平米当たり	1平米 26万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	4,560万 円 (134 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 112万4,040 円 1平米 34万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	4,570万 円 (134 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 112万7,346 円／坪 1平米 34万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、練馬区西部及び周辺市区にあって西武池袋線及び西武新宿線沿線のやや駅距離を有する低層住宅地域である。主たる需要者は、練馬区及びその周辺市区の一次取得者及び買い替え取得者である。交通利便性はやや劣るが飲食店舗、大型日用品店舗も多く、値ごろ感から一定の住宅需要は見られる。市場の中心価格帯は、標準的画地程度の戸建住宅地で４千万円台半ばであるが、新築戸建住宅では宅地の細分化により、４千万円台～５千万円台の取引が多い。 (2) 同一需給圏は、練馬区西部の住宅地域のうち西武池袋線及び西武新宿線各駅から徒歩圏の低層住宅地域である。需要者の中心は、練馬区内外の住宅新規購入者又は買い換え層であるが、画地規模の大きい土地は建売業者による需要とも競合する。最寄駅から若干遠隔地にあるが、大型小売店舗も近く、生活利便性が良いことから需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。土地総額の中心価格帯は、敷地の細分化により３千万円台後半から４千万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 一般住宅の外、アパート等の収益物件も散見されるが、主たる需要者は自用を目的としており収益性よりも居住の快適性を重視する。比準価格は戸建住宅地の取引事例から試算されており市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は容積率等法令により高度利用が制限されており、最寄駅からもやや離れていることから低位に試算された。よって比準価格を重視し収益価格を参酌して代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地周辺はアパートも見られるが、中心は戸建住宅であり、典型的需要者は収益性よりも居住の快適性等を重視している。比準価格は同一需給圏内の類似地域において個人が取得した住宅地の取引事例を採用していることから信頼性が高い。一方、敷地規模・基準容積率等より収益性の高い建物の想定が難しく、収益価格は低位に試算された。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大泉学園駅北東方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	40.5 坪 (134 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	練馬区東京都練馬区大泉町６丁目７０番７
標準地の範囲
東	80 m
西	80 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	15 m
面積	135 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大泉学園駅からやや距離を有する低層住宅地域である。交通利便性はやや劣るものの住宅地として成熟しており一定の需要は認められることから、当面は現状を維持して推移していくものと予測する。 (2)大泉学園駅からやや遠隔地にある中小規模の戸建住宅の多い低層住宅地域として熟成している。地域要因に影響を与える特段の変動要因はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 113万7,264 円 1平米 34万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 115万7,100 円 1平米 35万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 113万7,264円 1平米 34万4,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 110万898円 1平米 33万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 115万7,100円 1平米 35万円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2019年	1坪 110万898円 1平米 33万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)輸入インフレにより物価上昇が見られる中、金利は低位に抑えられている。人口・世帯数は横ばい、戸建新設着工件数は前年比減少傾向である。 (2)練馬区の土地取引件数は、前年比概ね横ばい傾向で推移している。これに対し、区内住宅地における取引価格は堅調に推移し、上昇傾向にある。
地域要因
(1)やや駅距離を有する住宅地域であるが、住環境等は良好で地域要因に特段の変動は認められない。 (2)大泉学園駅から徒歩圏の住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。地域における戸建住宅の取引総額及び地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区大泉町６丁目７０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	38万3,890 円／平米 126万9,140 円／坪
推定価格 平米 坪	38万3,137 円／平米 126万6,651 円／坪
標準価格 平米 坪	37万7,475 円／平米 124万7,932 円／坪
査定価格 平米 坪	38万1,000 円／平米 125万9,586 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区大泉町６丁目７０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	25万6,503 円／平米 84万7,999 円／坪
推定価格 平米 坪	26万9,474 円／平米 89万881 円／坪
標準価格 平米 坪	30万6,569 円／平米 101万3,517 円／坪
査定価格 平米 坪	31万 円／平米 102万4,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公１４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区大泉町６丁目７０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	36万8,749 円／平米 121万9,084 円／坪
推定価格 平米 坪	36万8,119 円／平米 121万7,001 円／坪
標準価格 平米 坪	32万4,620 円／平米 107万3,194 円／坪
査定価格 平米 坪	32万8,000 円／平米 108万4,368 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公１１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区大泉町６丁目７０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	37万572 円／平米 122万5,111 円／坪
推定価格 平米 坪	36万2,377 円／平米 119万8,018 円／坪
標準価格 平米 坪	35万1,822 円／平米 116万3,124 円／坪
査定価格 平米 坪	35万5,000 円／平米 117万3,630 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情