路線価 (2023) 東京都練馬区立野町2099-56 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 練馬区東京都練馬区立野町２０９９番５６
価格時点	2023 年
駅名	武蔵関駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 105万7,920 円
1平米当たり	1平米 32万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	6,890万 円 (166 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 137万1,990 円 1平米 41万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	6,920万 円 (166 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 137万8,602 円／坪 1平米 41万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、練馬区西部の住宅地域のうち西武新宿線及び西武池袋線等の各駅から徒歩圏限界の低層住宅地域。需要者の中心は、練馬区内外の住宅買替層であるが画地規模の大きい土地は建売業者による需要とも競合する。バス便となる吉祥寺駅へも近く通勤利便性に優れているため、アパート等の投資需要も認められる。なお、需要の中心となる価格帯は、土地値で４０００万～７０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は練馬区南西部及び隣接する武蔵野市に存する駅からやや距離のある住宅地。需要者は区内のほか周辺市区からの移住者であり、マンション等からの買い替え層等がエンドユーザーとして想定される。供給は不動産業者による分譲や個人が転居等に伴い所有不動産を売却するケースが多い。閑静な住環境を維持しているため需要は根強く、市況は底堅い。新築戸建住宅の売れ筋は約１００㎡の敷地規模で、価格帯は５，５００万円程度が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は戸建住宅の多い地域であり、アパートなどの収益目的の土地取引も見受けられるが殆どは戸建住宅の取得事例のため、住宅地としての快適性利便性を基に価格が形成されている。採用した取引事例も４件中全件が対象標準地と同じ個人住宅を前提とした売買であることから、その鑑定評価額は比準価格を重視し、収益価格を考慮のうえ、代表標準地との均衡も踏まえることにより、上記の通り評価決定した。 (2) 近隣地域は２階建程度の戸建住宅の利用が標準的である。基準容積率が１００％に制限されており、高度利用が困難なことや、接近条件に難があることから高い収益性は期待できず、収益物件については中小規模の低層アパートが中心である。収集した取引事例も実需に基づくものが中心であることから、比準価格がより規範性に優ると判断し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	武蔵関駅南東方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	50.2 坪 (166 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	練馬区東京都練馬区立野町２０９９番５６
標準地の範囲
東	70 m
西	70 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	13 m
面積	165 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模の戸建住宅の多い住宅地域として熟成している。武蔵関駅から遠隔地にあるが武蔵野市に隣接する住宅地で底堅い需要が見込まれることから、今後も現状の住環境を維持しより熟成度を高めるものと予測される。 (2)接近条件には難があるが、バスによりＪＲ吉祥寺駅も利用可能である。熟成した住宅地域であり、当面は現状のまま推移すると予測する。閑静な住宅地として需要は根強いため、地価は底堅く推移すると考える。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 143万8,110 円 1平米 43万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 140万5,050 円 1平米 42万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 143万8,110円 1平米 43万5,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2022年	1坪 133万8,930円 1平米 40万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 140万5,050円 1平米 42万5,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 133万8,930円 1平米 40万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)超低金利政策の継続、ウィズコロナ後の不動産需要の高まりと供給不足による需給ギャップ等から、住宅地及び商業地とも地価上昇が顕著となった。 (2)区内の人口は微増・微減を繰り返しほぼ前年並みを維持している。不動産取引件数は概ね横這いであるが、取引価格は堅調に推移している。
地域要因
(1)武蔵関駅から徒歩圏限界の戸建住宅地域。武蔵野市に隣接する住宅地として安定した宅地需要があり、供給減も影響しやや高い上昇率となった。 (2)接近条件は難があるが、吉祥寺駅へのアクセスが可能な住宅地域であり、需要はおおむね堅調である。地域要因に特別の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区立野町２０９９番５６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	35万1,007 円／平米 116万429 円／坪
推定価格 平米 坪	40万7,647 円／平米 134万7,681 円／坪
標準価格 平米 坪	42万5,075 円／平米 140万5,298 円／坪
査定価格 平米 坪	44万6,000 円／平米 147万4,476 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区立野町２０９９番５６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	42万7,244 円／平米 141万2,469 円／坪
推定価格 平米 坪	41万5,037 円／平米 137万2,112 円／坪
標準価格 平米 坪	39万5,273 円／平米 130万6,773 円／坪
査定価格 平米 坪	41万5,000 円／平米 137万1,990 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区立野町２０９９番５６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	44万2,440 円／平米 146万2,707 円／坪
推定価格 平米 坪	41万6,270 円／平米 137万6,189 円／坪
標準価格 平米 坪	41万6,270 円／平米 137万6,189 円／坪
査定価格 平米 坪	43万7,000 円／平米 144万4,722 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区立野町２０９９番５６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	35万8,423 円／平米 118万4,946 円／坪
推定価格 平米 坪	42万2,261 円／平米 139万5,995 円／坪
標準価格 平米 坪	41万6,431 円／平米 137万6,721 円／坪
査定価格 平米 坪	43万7,000 円／平米 144万4,722 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情